不動産売却の流れを7ステップで解説！必要書類や契約の種類、注意点まで分かりやすく紹介

不動産を売却する際は、査定依頼から媒介契約、売買契約、引き渡しまで、複数の手続きを順番に進める必要があります。

しかし、「何から始めれば良いのか分からない」「必要書類や契約の種類が複雑で不安」という方も多いのではないでしょうか。

この記事では、不動産売却の流れを7つのステップに整理して分かりやすく解説します。
必要書類や媒介契約の種類など、各ステップで押さえておきたい注意点も紹介するので、ぜひ参考にしてください。

不動産売却の流れ【全体像】

不動産の売却をスムーズに進めるためには、どのような手続きが必要なのか、いつ何を準備すべきかなど、事前に全体像を把握することが大切です。

まずは、不動産売却の7ステップを紹介します。

STEP1：売却準備

売却準備では以下のことを行います。

• 住宅ローンの残債を確認する 
• 売却理由を整理する 
• 周辺の売却相場や売却費用を確認する 
• 住み替えの場合は「売り先行」「買い先行」を検討する

住宅ローンが残っている場合は、金融機関のマイページや返済予定表などで残債を確認し、売却代金で完済できるかを確認しましょう。

また、売却理由を整理し、周辺の類似物件の相場や仲介手数料、登記費用などの諸費用を確認しておくことも大切です。
あらかじめ売却価格の目安や手元に残る金額を把握しておけば、無理のない売却計画を立てられます。

住み替えを予定している場合は、現在の住まいを売却してから新居を購入する「売り先行」と、新居を購入してから売却する「買い先行」のどちらで進めるかも検討しておきましょう。

それぞれ資金計画やスケジュールが異なるため、自分に合った方法を選ぶことが重要です。

関連記事：住み替えとは？持ち家の住み替え方法や流れ、注意点を解説

STEP2：査定依頼

次に、不動産会社へ査定を依頼します。
査定方法には、主に物件情報や周辺エリアの取引事例から概算価格を算出する「机上査定」と、担当者が現地に訪問し、物件の状態を確認する「訪問査定」の2種類があります。

机上査定は短期間で相場を把握できますが、建物の状態や日当たりの良さなどは反映されません。そのため、実際の売却価格と大きく差が出ることがあります。

不動産売却を本格的に検討している方は、より精度の高い訪問査定を選びましょう。

査定を依頼する際は、不動産会社に物件情報を伝え、机上査定または訪問査定を選んで申し込みます。複数社に依頼して査定価格や説明内容を比較すると、相場感をつかみやすくなります。

査定価格を見るときは、金額の高さだけで判断せず、その査定価格に至った根拠や周辺エリアの成約事例、売却戦略まで確認することが大切です。

STEP3：媒介契約

査定結果を比較し、納得できる依頼先が見つかったら、売却を依頼する不動産会社と媒介契約を締結します。

媒介契約には、複数社へ依頼できる「一般媒介契約」と、1社のみへ依頼する「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」があります。

種類によって、自由度や活動報告の頻度、「レインズ（指定流通機構）」への登録義務などが異なるため、売却方針に合ったものを選びましょう。

媒介契約の詳細は、後ほど詳しく説明します。

STEP4：売却活動・内覧

媒介契約後は、不動産会社がポータルサイトへの掲載や購入希望者への紹介などを行います。

売主側は掲載情報を確認し、内覧希望が入った際の日程調整や室内の準備を進めます。
雨漏りといった建物の不具合や、設備の故障など、購入判断に影響する不具合がある場合は、事前に不動産会社へ伝えておきましょう。

内覧前は、室内の清掃や換気を行い、生活感の出やすい箇所はできるだけ片付けておくのがおすすめです。

また、照明を点けて室内を明るく見せたり、におい対策をしたりするなどの工夫をすると、購入希望者に良い印象を持ってもらいやすくなります。

STEP5：売買契約

購入希望者が決まったら、売却価格や引き渡し日、付帯設備などの条件を調整し、売買契約を締結します。

契約時には、買主から売却価格の5～10％程度の手付金を受け取るのが一般的です。

売買契約の前には、宅地建物取引士による重要事項説明が行われます。

契約内容や物件の権利関係、契約解除の条件などを確認したうえで、買主と売主が売買契約書に署名・押印し、契約を締結します。

説明内容で気になる点や不安な点があれば、契約前に必ず確認しておきましょう。

STEP6：決済・引き渡し

売主は決済日に残代金を受け取り、固定資産税・都市計画税や、管理費・修繕積立金（マンションの場合）を日割りし、精算金として買主から受け取ります。

また、住宅ローンが残っている場合は一括返済し、抵当権抹消登記と所有権移転登記を行います。登記手続きは司法書士へ依頼するのが一般的です。

代金の着金と手続きの完了を確認した後、鍵や関係書類を買主へ渡します。

STEP7：確定申告

不動産売却で譲渡所得が生じた場合、売主は、売却した翌年2月16日〜3月15日までの間に確定申告と納税が必要です。

マイホームを売却した際の譲渡所得については、要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円までが控除される「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」があります。

特例を利用すれば納税額がゼロに抑えられるケースもあります。

正しい金額を申告書に記入するため、購入時の売買契約書や売却費用の領収書は確定申告まで大切に保管しておきましょう。

出典：国税庁「マイホームを売ったときの特例」

不動産売却に必要な書類

不動産売却では、査定・媒介契約時と売買契約・引き渡し時で必要となる書類が異なります。

続いては、不動産売却に必要な書類をタイミングごとに紹介します。

不動産査定・媒介契約時の必要書類

査定や媒介契約では、物件の権利関係や建物の概要を確認できる書類を準備します。

必要書類	目的
登記簿謄本（登記事項証明書） ※不動産会社側で手配可能	物件の所有者や権利関係を確認するため
公図 ※不動産会社側で手配可能	土地の位置関係や、隣接する土地・道路との並び（配列）を確認するため
地籍測量図 ※不動産会社側で手配可能	面積や形状、境界線の位置を正確に把握するため
確認済証（建築確認通知書）	建築基準法などの法律で定められたルールをクリアしているかを確認するため
検査済証	建築確認通知書（確認済証）で許可された図面通りに、法律を守って正しく建てられているか確認するため
物件の間取り図・パンフレット	物件の仕様や間取りを正確に確認するため
本人確認書類・印鑑※認印可	本人確認および媒介契約手続きのため

不動産購入時の売買契約書は必須ではありませんが、売却時の譲渡所得を計算する際に、取得費※を証明する資料として役立ちます。

取得費を正確に証明できないと譲渡所得税の負担が増えるおそれがあります。

売買契約書が手元にない場合は、通帳の履歴や住宅ローン控除の控えなど、関連する領収書や明細書を準備し、税務署から問い合わせがあった際に対応できるように、保管しておきましょう。

※取得費：売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費などが含まれます。

売買契約・引き渡し時の必要書類

必要書類	目的
登記識別情報（または登記済権利証）	所有権移転登記の手続きを行うため
実印および印鑑証明書 ※発行後3ヶ月以内のもの	契約書や登記申請書に押印するため
固定資産税・都市計画税納税通知書	固定資産税などの日割り精算額を算出するため
住民票 ※登記上の住所と現住所が異なる場合	住所変更登記が必要になるため
管理規約・使用細則 ※マンションの場合	買主へ管理体制を引き継ぐため
設備の取扱説明書や保証書	付帯設備の使用方法を買主に伝えるため

売買契約・引き渡しでは、所有権移転登記に必要な登記識別情報や実印、印鑑証明書などを準備します。

また、固定資産税・都市計画税納税通知書は、売買契約前に不動産会社が税額を日割り計算する際に確認資料として使用するため、取引が完了するまで大切に保管しておきましょう。

マンションの場合は、管理規約や設備の保証書なども買主へ引き継ぐことで、引き渡し後のトラブル防止につながります。

不動産売却の媒介契約とは？一般媒介・専任媒介の違い

不動産会社の仲介による不動産売却では、まずは「媒介契約」を結びます。

媒介契約とは、不動産会社に売却活動を依頼する際に、依頼できる会社の数や販売活動の内容、活動報告の頻度などを定めるものです。

媒介契約には、以下の3種類があります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

それぞれの特徴は、以下の通りです。

項目	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
複数社への依頼	〇	×	×
自己発見取引	〇	〇	×
レインズ登録義務	任意	契約から7日以内 ※休業日を除く	契約から5日以内 ※休業日を除く
販売活動報告	報告義務なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
契約期間	制限なし	最長3ヶ月間	最長3ヶ月間

このうち、専属専任媒介契約は、不動産会社へ売却活動を一任したい方や、遠方に住んでいて頻繁にやり取りできない方、できるだけ早く売却したい方に向いています。

ただし、この契約では売主が自ら買主を探して契約することは禁止されているため、契約内容を十分に理解したうえで選択しましょう。

一般媒介契約と専任媒介契約は、それぞれ次のようなケースに向いています。

一般媒介契約が向いているケース	専任媒介契約が向いているケース
・複数の不動産会社を比較したい ・自分でも積極的に売却活動を進めたい ・情報を公開せず水面下で売却したい	・売却活動にあまり時間をかけられない ・不動産会社に販売活動を任せたい ・定期的な報告を受けながら進めたい

一般媒介契約は、人気エリアのマンションなど需要が見込める物件や、自分の裁量で売却を進めたい場合に向いています。

複数の不動産会社へ同時に売却を依頼できるため、各社の販売力や提案内容を比較しながら進められるのがメリットです。

ただし、販売活動の報告義務やレインズへの登録義務がないため、不動産会社によって販売活動の内容や積極性に差が生じる場合があります。

専任媒介契約は、依頼先を1社に限定する代わりに、不動産会社には契約から7日以内にレインズへの登録や定期的な活動報告が義務付けられています。

販売状況を把握しやすく、販売価格の見直しや販売方法の相談もしやすいため、不動産売却のノウハウや知識がない方にも選ばれている契約です。

また、媒介契約は一度締結しても変更することができます。

契約前には、販売実績や地域での取引経験、販売戦略、担当者との相性なども比較し、信頼できる不動産会社を選びましょう。

不動産売却で失敗しないための注意点

不動産売却では、不動産会社選びや販売価格設定、契約内容の確認など、検討すべきポイントがいくつかあります。

安心して売却を進めるためにも、下記の注意点をしっかり確認しておきましょう。

査定価格だけで不動産会社を選ばない

査定価格が高い不動産会社を選んでも、実際の売却価格は市場の相場や買主の需要によって決まるため、査定どおりの価格で売却できるとは限りません。

査定価格だけではなく、査定の根拠や販売実績、売却戦略なども比較し、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。

個人売買はトラブルのリスクが高いため避ける

売主と買主のみで行う個人売買は、仲介手数料を抑えられるのがメリットです。

しかし、不動産会社のような専門知識を持つ第三者が介入しないため、契約書の作成や登記手続き、売却後の「契約不適合責任」への対応などでトラブルが発生しやすいというデメリットがあります。

大きな損失や無用なトラブルを回避し、安全に取引を進めるためにも、不動産会社へ仲介を依頼するのがおすすめです。

売り出し価格を高くしすぎない

相場より高い価格で売り出すと購入希望者が集まりにくくなり、売却が長期化することがあります。

周辺の成約事例や市場相場を参考に、不動産会社の担当者と相談しながら適正な販売価格を設定しましょう。

契約内容や売却条件を十分に確認する

売買契約書には、引き渡し日や契約解除の条件、契約不適合責任など重要な内容が記載されています。不明な点はその場で担当者に確認し、十分に内容を理解したうえで契約を締結しましょう。

設備の不具合や欠陥は正確に伝える

売主は雨漏りやシロアリ被害、設備の故障などといった不具合や欠陥を把握している場合は、買主へ正確に伝える義務があります。

修理歴を含む事実を買主に開示しないと、契約不適合責任を追及され、損害賠償を請求されるリスクもあるため、注意しましょう。

残置物は引き渡し前に処分する

家具や家電などの残置物は、買主が残すことを承諾している場合を除き、引き渡し前までに撤去しなければなりません。

不動産売却では、原則として残置物のない「空家（空室）渡し」が条件となるため、残置物を残したまま引き渡すと義務違反となるおそれがあります。処分が必要なものは、引き渡し日までに計画的に撤去しておきましょう。

不動産売却でよくある質問

続いては、不動産売却を検討している方からよく寄せられる質問にお答えします。

家を売るときはどこに相談すれば良い？

家を売却する場合は、不動産会社（不動産仲介会社）へ相談するのが一般的です。

不動産会社によって得意なエリアや物件種別、販売実績が異なるため、査定額だけで判断するのではなく、査定の根拠や売却実績、担当者の対応なども比較して選びましょう。

複数社へ査定を依頼すると、相場や提案内容を比較しやすくなります。

関連記事：不動産売却はどこが良い？失敗しない不動産会社の選び方と注意点を解説

売却にかかる期間の目安はどのくらい？

査定の依頼から引き渡しまでは、一般的に3〜6ヶ月程度が目安です。
ただし、立地や築年数、売出価格、市場動向によって期間は大きく変わります。

人気エリアの物件は比較的早く売れる傾向がありますが、購入希望者が限られる地域や相場より高い価格で売り出した場合は、半年以上かかることもあります。

家が売れないときはどうする？

一定期間問い合わせや内覧が少ない場合は、売出価格や販売方法を見直すタイミングです。

不動産会社と相談しながら価格を調整したり、写真や広告内容を改善したりすることで、反響が増えるケースもあります。

早期の現金化を優先する場合は、不動産会社による買取を検討するのも良いでしょう。

今の家に住みながら売却できる？

居住中でも売却活動を進めることは可能です。
住みながらの売却は、住み替えの資金計画を立てやすい点がメリットですが、生活をしながら内覧希望者への対応が必要になります。

入居後のイメージが付きやすいよう、室内を整理整頓し、明るく清潔な状態を保つことを心がけましょう。

契約後のキャンセル・クーリングオフはできる？

原則として、売主からのクーリングオフはできません。
クーリングオフは、宅地建物取引業者（不動産会社）が売主となる取引で、一定の条件を満たした買主を保護するための制度です。

契約後に売主都合でキャンセルする場合は、手付倍返しや違約金が発生する可能性もあるため、契約内容や引き渡し条件は事前に十分確認しておくことが大切です。

不動産売却にかかる費用や税金はどれくらい？

不動産売却では、仲介手数料、印紙税、抵当権抹消登記費用、住宅ローンの繰上返済手数料などが発生します。

また、売却によって利益（譲渡所得）が出た場合は、譲渡所得税や住民税が課税されることがあります。

費用の目安は売却価格の4〜6％程度ですが、利用する制度や物件の状況によって異なるため、事前に資金計画を立てておくと安心です。

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不動産売却の流れを理解して計画的に進めよう

不動産売却を成功させるためには、売却の流れを理解し、各段階で必要な準備や手続きを計画的に進めることが大切です。

まずは全体の流れを把握し、余裕を持ったスケジュールで売却活動をスタートさせましょう。

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