住み替えとは？持ち家の住み替え方法や流れ、注意点を解説

2026.08.31

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持ち家の住み替えを考え始めたとき、「住宅ローンが残っていても住み替えできる？」「住み替えにはどのような方法があるの？」「何から始めれば良い？」と悩む方も少なくありません。

住み替えを成功させるには、現在の住まいの状況や資金計画を踏まえ、ご自身に合った方法を選ぶことが大切です。

この記事では、持ち家を住み替える基本的な方法や手続きの流れ、注意点を解説します。

Contents

住み替えとは

住み替えとは、現在住んでいる住まいから別の住まいへ移り住むことをいいます。

「賃貸から持ち家」や「持ち家から賃貸」などさまざまな形がありますが、持ち家の住み替えにおいては、現在の住まいの売却と新居の購入を並行して進めるのが一般的です。

売却と購入の両面で住宅ローンなどの複数の手続きが関わってくるため、事前に全体の流れを把握しておくことが重要です。

住み替えを考える人が知っておきたい3つの誤解

住み替えを検討する際、「住宅ローンが残っていると売却できない」「不動産価格が高い時期は住み替えに向いていない」など、誤った認識を持たれる方は少なくありません。

しかし、実際は状況によって選択肢が異なるため、正しい知識を持って判断することが大切です。

まずは住み替えでよくある3つの誤解を紹介します。

家が手狭になったら住み替えるしかない？

家族が増えたり荷物が多くなったりすると、「住み替えるしかない」と考えがちですが、それだけが解決策ではありません。
リフォームやリノベーション、あるいは収納の見直しによって住みやすさを改善できるケースもあります。

一方で、部屋数や立地そのものが現在の暮らしに合わなくなった場合は、住み替えが適切となるでしょう。
現在の不満を洗い出し、リフォームと住み替えを比較し、ご自身に合った方法を検討してみてください。

住宅ローンが残っていると住み替えできない？

住宅ローンが残っていても、住み替えは可能です。

売却代金だけで現在のローンを完済できない場合でも、不足分に自己資金を充てるほか、新居の購入資金とまとめて借り入れできる「住み替えローン」を利用する方法もあります。

ただし、持ち家を売却するには抵当権の抹消手続きやローンの一括返済手続きが必要になるため、早めに不動産会社や金融機関へ相談しておきましょう。

不動産価格が高い今は住み替えに向かない？

不動産価格が上昇している時期は、新居の購入費用が高くなるため、住み替えをためらう方もいるでしょう。
しかし、現在お住まいの持ち家も高く売却できる可能性があるため、一概に住み替えに向かないとは言い切れません。

住み替えを検討する際は、新居の購入価格だけでなく、現在の住まいの売却見込み額も含めた総合的な資金計画で判断することが大切です。

住み替えを検討するタイミング

住み替えに適した時期は、ご家庭の事情や家計、持ち家の状況によって異なります。

ここでは、住み替えを検討する代表的な3つのタイミングを紹介します。

家族構成やライフスタイルが変化したとき

結婚や出産、子どもの独立、親との同居などで家族構成が変わると、住まいに求める条件も変化します。

例えば、子どもが生まれると部屋数や収納スペースが必要になる一方で、子どもが独立した後は、コンパクトな住まいのほうが暮らしやすくなるケースも少なくありません。

また、転勤や転職、リモートワークなどをきっかけに、通勤時間や周辺環境といった生活利便性を見直したいと考えるケースもあります。

住宅ローンや家計の負担を見直したいとき

住宅ローンの返済負担が大きいと感じている、教育費や老後資金を見据えて家計を見直したいと考えている場合も、住み替えを検討するタイミングです。

現在より価格の低い住まいへ住み替えることで、毎月のローン返済額や維持費を抑えられる可能性があります。

持ち家の資産価値が上昇しているとき

持ち家の資産価値が上昇し、売却価格が住宅ローンの残債を上回ることはもちろん、購入時よりも高くなっている場合は、新居の購入資金を確保しやすくなります。

不動産価格は市場動向によって変動するため、定期的に相場をチェックし有利に売却できるタイミングを見極めることが大切です。

持ち家を住み替える方法と流れ

持ち家の住み替えには、現在の住まいを先に売却する「売り先行」と、新居を先に購入する「買い先行」の2つの方法があります。

また、売却と購入を同じ不動産会社に相談すれば、両方の手続きを並行して進めることも可能です。

ここでは、「売り先行」と「買い先行」の基本的な手続きの流れについて解説します。

売り先行

売り先行の基本的な流れは、以下の通りです。

売却の手順	購入の手順
1. 査定依頼 2. 不動産会社と媒介契約 3. 売却活動 4. 売買契約 5. 引っ越し（新居または仮住まいへ） 6. 引き渡し	1. 情報収集・条件整理 2. 資金計画 3. 物件見学／購入申し込み 4. 住宅ローン事前審査 5. 売買契約 6. 住宅ローン本審査 7. 引き渡し 8. 引っ越し

売り先行は、現在の住まいの売却価格が確定してから新居を探せるため、購入予算を立てやすい点がメリットです。

一方で、新居が完成・引き渡しされる前に現在の住まいの引き渡し時期が来てしまうと、仮住まいが必要になる場合があります。

仮住まいを避けたい場合は、売却の契約時に「引き渡し猶予の特約※」を付けられないか不動産会社に相談してみましょう。

※売却後も一定期間、現在の家に住み続けられるようにする特約

買い先行

買い先行の基本的な流れは、以下の通りです。

購入の手順	売却の手順
1. 情報収集・条件整理 2. 資金計画 3. 物件見学／購入申し込み 4. 住宅ローン事前審査 5. 売買契約 6. 住宅ローン本審査 7. 引き渡し 8. 引っ越し	1. 査定依頼 2. 不動産会社と媒介契約 3. 引っ越し（新居へ） 4. 売却活動（空き家状態で実施） 5. 売買契約 6. 引き渡し

買い先行は、仮住まいが不要で、時間をかけてじっくり新居探しができる点がメリットです。
また、現在の住まいを空き家にしてから売却活動ができるため、内見希望者を案内しやすくなります。

ただし、現在の住まいに住宅ローンが残っている場合、売却が完了するまで新居のローンと合わせて二重ローン（ダブルローン）の状態になる可能性があります。
そのため、資金に余裕があり、売却を急ぐ必要がない方に向いている方法と言えます。

住み替えで失敗しないための資金計画の立て方

住み替えでは、現在の住まいの売却と新居の購入を同時期に進めることが多いため、事前に無理のない資金計画を立てることが重要です。

売却代金だけを基準に考えるのではなく、現在の住宅ローンの残債や諸費用、購入後の返済負担まで含めて確認しておくことで、資金不足や意図しない二重ローンなどのリスクを抑えられます。

ここでは、資金計画を立てる際に押さえておきたいポイントを紹介します。

現在の住宅ローン残債を確認する

まずは、金融機関の返済予定表やWebマイページなどで、住宅ローンの残債を確認しましょう。

持ち家の売却代金で現在のローンを完済できるかどうかで、その後の資金計画が大きく変わります。完済が難しい場合は、前述した「住み替えローン」などの利用も視野に入れながら、慎重に計画を立てる必要があります。

持ち家の不動産査定を依頼する

次に、不動産会社へ査定を依頼し、現在の住まいの売却価格の目安を確認しましょう。

適正な売却価格を把握することで、より現実的な資金計画を立てられます。
査定は1社だけで判断せず、複数社の査定額や販売実績、売却戦略、担当者の対応などを比較して、信頼できる不動産会社を見極めることが大切です。

住み替えにかかる費用を把握する

住み替えでは、今の住まいの売却時と新居の購入時に、それぞれ以下のような費用がかかります。

売却時にかかる主な費用	購入時にかかる主な費用
・仲介手数料・住宅ローン返済手数料・印紙税・登記費用・譲渡所得にかかる税金	・物件購入費用・仲介手数料・住宅ローン手数料・印紙税・登記費用・引っ越し費用・仮住まい費用（必要な場合のみ）・保険料