マンションの住み替えはどう進める？手順やタイミング、失敗を防ぐポイントを解説

マンションの住み替えにおいて、現在住んでいるマンションの売却と新居の購入をどのような順番で進めるかは重要なポイントです。
進め方によって、必要な費用や住宅ローンの組み方、引っ越しの回数などが変わってきます。

この記事では、マンションの住み替えの基本的な流れや、売り先行・買い先行の違い、適切なタイミング、失敗を防ぐためのポイントなどを分かりやすく解説します。

マンション住み替えのメリット・デメリット

メリット	デメリット
・ライフスタイルに合った住まいを選べる ・現在のマンションが高く売れる可能性がある ・売却資金を新居の購入資金に活用できる	・売却・購入に費用がかかる ・売却・購入のタイミング調整が難しい ・住宅ローンや資金計画の見直しが必要になる

マンションの住み替えは、家族構成や働き方の変化に合わせて、最適な広さ・間取り・立地の住まいを選び直せる点がメリットです。

また、現在のマンションを高く売却できれば、その資金を新居の購入費用に充てることができます。

一方で、住み替えには物件価格だけでなく、仲介手数料や各種税金、登記費用、引っ越し費用などさまざまな諸費用が発生します。

売却と購入の順番によっては、仮住まいが必要になるケースや、一時的に2つの住宅ローンを同時に返済しなければならない場合もあります。

タイミングの調整や住宅ローンの見直しが必要不可欠となるため、事前にスケジュールや資金計画を念入りに検討することが大切です。

マンション住み替えの流れ

マンションの住み替えには、現在の住まいを売却してから新居を購入する「売り先行」と、先に新居を購入してから現在の住まいを売却する「買い先行」の2種類があります。

どちらが適しているかは、住宅ローンの残債や手持ちの資金、希望する入居時期によって異なります。

ここでは、それぞれの進め方をステップ形式でまとめ、メリット・デメリットについて詳しく解説します。

売り先行で住み替える場合

売り先行は、現在住んでいるマンションの売却を先に進め、その売却代金を新居の購入資金に充てる方法です。

基本的な流れは、以下の通りです。

売却の手順	購入の手順
1. 査定依頼 2. 不動産会社と媒介契約 3. 売却活動 4. 売買契約 5. 引っ越し（新居または仮住まいへ） 6. 引き渡し	1. 情報収集・条件整理 2. 資金計画 3. 物件見学／購入申し込み 4. 住宅ローン事前審査 5. 売買契約 6. 住宅ローン本審査 7. 引き渡し 8. 引っ越し（新居へ入居）

売り先行の場合、売却後に手元へ残る金額を確認してから新居を選べるため、新居に使える予算や住宅ローンの借入額を計画しやすい点がメリットです。

住宅ローンが残っている場合でも、売却代金で完済できれば、新旧2つの住宅ローンを同時に返済するリスクを抑えられます。

一方で、売却後すぐに希望に合う新居が見つからない場合は、仮住まいが必要です。
引っ越しが2回になることで、想定外の追加費用が発生する可能性もあるでしょう。

そのため、売却物件の引き渡し日と新居の入居日をできるだけ近付けられるよう、不動産会社とスケジュールを相談しながら進めることが重要です。

関連記事：不動産売却の流れを7ステップで解説！必要書類や契約の種類、注意点までわかりやすく紹介

買い先行で住み替える場合

買い先行は、新居を購入してから現在住んでいるマンションを売却する方法です。
基本的な流れは、以下の通りです。

購入の手順	売却の手順
1. 情報収集・条件整理 2. 資金計画 3. 物件見学／購入申し込み 4. 住宅ローン事前審査 5. 売買契約 6. 住宅ローン本審査 7. 引き渡し 8. 引っ越し（新居へ入居）	1. 査定依頼 2. 不動産会社と媒介契約 3. 引っ越し（新居へ入居し、空室にする） 4. 売却活動 5. 売買契約 6. 引き渡し

買い先行は、希望条件に合う新居をじっくり探せる点がメリットです。
気に入った物件を逃しにくく、仮住まいを挟まずに新居へ移れるケースが多いため、引っ越しは基本的に1回で済みます。

ただし、現在のマンションが売却できるまでは、新居と旧居の住宅ローンを同時に返済する「ダブルローン」の状態になり、一時的に資金面の負担が大きくなる可能性があります。

売却を急ぐあまり価格を下げてしまうことがないよう、手持ちの資金でどれくらいの期間、返済を続けられるか確認しておきましょう。

マンション住み替えにかかる費用と利用できる税金控除

マンションの住み替えでは、売却時と購入時の両方で費用がかかります。
一定の条件を満たすと税負担を軽減できる税金控除や特例もあるため、主な費用と併せて確認しておきましょう。

マンション売却にかかる費用の目安と内訳

費用	内訳
仲介手数料	売買契約が成立したときに不動産会社へ支払う費用。売却価格に応じて、法律で上限額が定められている。
印紙税	売買契約書にかかる税金。税額は、売却価格に応じて異なる。
抵当権抹消費用	住宅ローンの完済時に、抵当権を抹消するためにかかる登記費用。司法書士に依頼するケースが多い。
譲渡所得税	マンションの売却によって利益（譲渡所得）を得た場合にかかる税金。所有期間が5年以下の場合は高くなる。
住宅ローンの繰り上げ返済手数料	住宅ローンを完済する際に金融機関に支払う手数料。

マンションを売却する際は、仲介手数料や印紙税、抵当権抹消費用などの諸費用がかかります。譲渡所得税を除いたこれらの諸費用は、一般的に売却価格の4～6％程度が目安です。

住宅ローンの残債がある場合は繰り上げ返済手数料が発生することもあるため、諸費用を差し引いて売却後に手元へ残る金額を、事前に確認しておきましょう。

新居の購入にかかる費用の目安と内訳

費用	内容
仲介手数料	不動産会社に支払う成功報酬。購入価格に応じて、法律で上限額が定められている。
各種税金	印紙税、登録免許税、不動産取得税など。
住宅ローン関連費用	保証料、事務手数料、火災保険料など。

新居の購入時は、物件価格のほかに仲介手数料や各種税金、住宅ローン関連費用などがかかります。
諸費用の目安は、新築マンションでは購入価格の3～6％程度、中古マンションでは6～10％程度です。

住み替え時に利用できる税金の控除・特例

マンションの住み替えでは、一定の条件を満たすことで、以下のような税金控除や特例を利用できる場合があります。

控除・特例	内容
3,000万円の特別控除	マイホームを売却した際の譲渡所得から、最大3,000万円を控除できる特例。
特定の居住用財産の買い替えの特例	一定の条件を満たすマイホームの買い替えについて、譲渡所得への課税を将来に繰り延べられる特例。
譲渡損失の損益通算及び繰越控除	マイホームの買い替えに伴って譲渡損失が生じた場合に、ほかの所得と損益通算して、控除しきれない分を翌年以降に繰り越せる特例。 ※2027年12月31日まで

利用できる制度やどちらがお得になるかは状況によって異なるため、住み替えを進める前に不動産会社や税理士へ相談しておくと安心です。

マンション住み替えのタイミングはいつが正解？

マンションの住み替えに明確な正解のタイミングはありません。
家族構成や働き方の変化、住宅ローンの返済状況、マンションの資産価値、不動産市場の動向などを総合的に判断することが大切です。

ここでは、住み替えを検討しやすい代表的な3つのタイミングを紹介します。

家族構成や働き方が変わったとき

結婚や出産、子どもの独立、転職・転勤といったライフステージの変化は住み替えを考えるきっかけになります。

また、リモートワークの普及によって通勤の利便性よりもワークスペースの確保を重視するなど、必要な間取りが変わるケースも増えているため、働き方が変わったタイミングで今後のライフプランに合った住まいを検討してみるのも良いでしょう。

マンション価格が上昇しているとき

マンションの資産価値は築年数の経過とともに下がりますが、不動産市況や周辺エリアの需要によっては、購入時よりも売却価格が上昇するケースがあります。

周辺のマンション相場が上昇しているタイミングであれば、高値で売却できる可能性が高まり、新居の購入資金を確保しやすくなることがあります。
まずは査定を依頼し、現在の売却価格の目安を確認してみましょう。

住宅ローンの負担や返済状況を見直したいとき

毎月の返済が負担になっている場合は、価格を抑えた住まいへ移ることで家計への負担を減らせる可能性があります。

現在のマンションを高く売却してローンを完済できれば、新居での住宅ローンの借入額を抑えられるケースもあるでしょう。

ただし、毎月の返済額だけで判断するのではなく、売却・購入にかかる諸費用や、今後のライフプランを踏まえ、トータルで負担を減らせるか確認することが大切です。

マンション住み替えで注意したい住宅ローンのポイント

マンションの住み替えでは、現在の住宅ローンの完済だけでなく、新居の住宅ローンについても併せて検討しなければなりません。

売却価格や自己資金、住宅ローンの残債によっては資金計画が大きく変わるため、早い段階で全体の収支を把握しておくことが大切です。

ここでは、マンションの住み替え時に注意しておきたい住宅ローンや資金計画のポイントを4つ紹介します。

手持ちの資金を確認する

まずは、住み替えに充てられる資金をどの程度用意できるかを確認しましょう。

新居を購入する際、頭金を増やせば住宅ローン借入額を抑えられますが、売買の諸費用や引っ越し費用などは現金での支払いが必要なこともあります。

手元のお金をすべて頭金に充ててしまうのではなく、生活費や不測の事態に備えて、予備費を残しておくと安心です。

ローン残債と売却価格を確認する

次に、現在の住宅ローン残債と、マンションの売却予想価格を確認しましょう。

住宅ローンが残っているマンションは、ローンを完済して抵当権を抹消しなければ、原則として売却することができません。

売却代金でローンを完済できない「オーバーローン」の状態になった場合は、不足分を自己資金や住み替えローンで補う必要があります。

まずは不動産会社に査定を依頼し、査定価格から売却にかかる諸費用を差し引いたうえで、手元に残る資金でローンを完済できるか確認しましょう。

住み替えローンは慎重に検討する

住み替えローンは、現在の住宅ローン残債と新居の購入資金をまとめて借り入れられる商品です。

ただし、借入額が増えるため、毎月の返済負担も大きくなる可能性があります。
利用する際は、返済期間や将来の家計への影響も含めて慎重に判断しましょう。

無理のない資金計画を立てる

マンションの住み替えでは、希望する物件だけでなく、その後も無理なく返済を続けられるかを重視することが大切です。

教育費や老後資金など将来必要になる支出も見据えながら、余裕を持った資金計画を立てることで、住み替え後の生活が安定しやすくなります。

マンションを住み替えないほうが良い人もいる？

マンションの住み替えは、ライフプランや資金計画によって向き・不向きがあります。
住み替えを急ぐことで、家計や生活に負担が生じるケースもあるため、慎重に判断することが大切です。

ここでは、住み替えを慎重に検討したほうが良い代表的な3つのケースを紹介します。

ローン残債が売却予想額を大きく上回る人

住宅ローンの残債が売却予想額を大きく上回る場合は、ローンの不足分の支払いに加えて、新居の購入費用も必要になります。

査定結果とローン残債を比較し、今の収入で返済を続けられるか慎重に検討しましょう。

住み替える理由や希望条件が曖昧な人

明確な目的や希望条件がないまま住み替えを進めると、「思ったより住みにくい」「以前の住まいのほうが良かった」と後悔する原因になります。

希望条件が定まっていないと、物件選びや予算配分の判断基準がぶれ、納得のいく住み替えが難しくなるでしょう。

まずは住み替えの目的や優先順位、新居に求める条件を整理してから検討を進めることが大切です。

購入予算に余裕がない人

新居を購入すると、住宅ローンの返済だけでなく、各種税金や管理費、修繕費などもかかります。

購入後に貯蓄へ回す余裕がなくなる場合は、住み替えの時期や予算を見直したほうが良いでしょう。設備の老朽化や間取りへの不満であれば、リフォームやリノベーションで解決できるケースもあります。

マンションからの住み替え先はマンションと戸建てどちらがおすすめ？

マンションの住み替えを検討する際に、新居をマンションと戸建てのどちらにするか悩む方も多いでしょう。
どちらが適しているかは、家族構成やライフスタイルによって異なります。

ここでは、世帯ごとの住み替え先の選び方を紹介します。

子育て世帯に向いているのは？

子育て世帯では、部屋数や庭の有無、上下階への生活音が気になりにくいことから戸建てを選ぶケースがあります。
一方で、駅や学校へのアクセス、防犯性の高さ、共用部の管理が行き届いている点などを重視し、マンションを選ぶ家庭も少なくありません。

どちらが適しているかはご家庭の事情によって異なるため、子どもの成長段階や通学環境を考慮しながら選びましょう。

シニア世帯に向いているのは？

シニア世帯では、階段の少ないバリアフリー設計や、駅・病院・商業施設へのアクセスの良さを重視し、マンションへ住み替えるケースが多く見られます。

一方で、マンションのように毎月かかる管理費や修繕積立金の出費を避けたい場合は、戸建ても選択肢の一つです。
ただし、戸建ての場合は、将来発生する屋根や外壁、設備の修理費を自身で準備しなければなりません。

どちらが良いかは一概には言えないため、老後の暮らし方に合う住まいを選びましょう。

戸建てからマンションへ住み替える選択肢も

マンションからマンション、マンションから戸建てだけでなく、戸建てからマンションへ住み替えるケースもあります。

子どもの独立や定年退職などライフステージが変わると、広さや立地、維持管理の負担など、住まいに求める条件も変化します。

住まいの種類だけで判断するのではなく、将来の暮らし方や家計、維持管理の負担なども踏まえ、自分や家族にとって最適な住まいを選ぶことをおすすめします。

マンションの売却・住み替えはセンチュリー21にご相談ください

マンションの住み替えでは、現在の住まいの売却と新居の購入を並行して進める必要があります。
そのため、売却と購入の両方をまとめて相談できる不動産会社を選ぶのがおすすめです。

全国934店舗※の加盟店ネットワークを持つセンチュリー21グループでは、物件の査定から売却活動、契約手続きはもちろん、新居探しもトータルでサポートいたします。
※2026年3月末時点

加盟店ネットワークは全国に広がっているため、地域をまたぐ住み替えのご相談も可能です。

マンションの売却や資金計画、住み替えの進め方にお悩みの方は、ぜひセンチュリー21までお気軽にご相談ください。

マンション住み替えは「資金計画」が第一歩！

マンションの住み替えは、物件選びだけでなく、売却価格を正しく把握し、無理のない資金計画を立てることが重要です。

一人ひとり状況が異なるため、早めに不動産会社へ相談し、自分に合った進め方を検討しておきましょう。

センチュリー21では、無料査定はもちろん、売却と購入を見据えた予算計画や住み替えの進め方についてもご相談いただけます。

住み替えを検討している方は、まずは無料査定を利用して現状を把握することをおすすめします。ぜひお気軽にお問い合わせください。