将来に向けた資産形成や収入源を増やす方法として、不動産投資を検討している方もいるのではないでしょうか。
不動産投資は長期的な資産形成を目指せる一方、まとまった資金が必要になることもあり、物件選びや資金計画によって収益が大きく左右されます。
そのため、始める前に基本的な知識を身に付け、自分に合った方法かどうかを判断することが大切です。
この記事では、不動産投資の仕組みやメリット、初心者向けの始め方、物件選びのポイントなどを分かりやすく解説します。
Contents
不動産投資とは
不動産投資とは、マンションやアパート、戸建てなどの不動産を購入し、第三者に賃貸したり、売却したりすることで利益を得る資産運用方法です。
まずは、不動産投資の基本的な仕組みと、株式投資・NISAとの違いを見ていきましょう。
家賃収入と売却益で利益を得る仕組み
不動産投資で得られる利益には、「家賃収入（インカムゲイン）」と「売却益（キャピタルゲイン）」の2種類があります。
| 種類 | 特徴 |
|---|---|
| 家賃収入（インカムゲイン） | 入居者から毎月受け取る家賃による収入。物件を保有し、入居者がいる間は継続的な収入が期待できる。 |
| 売却益（キャピタルゲイン） | 購入価格より高い価格で物件を売却した場合に得られる利益。売却価格や購入・売却にかかった費用などによって利益が変わる。 |
家賃収入（インカムゲイン）は、毎月の家賃をそのまま利益として受け取れるわけではありません。
家賃収入から管理費や修繕費、固定資産税、ローン返済などの支出を差し引いた金額が実際の利益となるため、しっかりと収支をシミュレーションすることが大切です。
また、物件の価格が将来必ず上昇するとは限らないため、売却益（キャピタルゲイン）だけを前提とせず、家賃収入を含めた長期的な運用計画を立てましょう。
株式投資・NISAとの違い
株式や投資信託と不動産投資では、必要な資金や収益の得方、現金化のしやすさなどに違いがあります。
株式や投資信託は比較的少額から始めやすく、市場で売却して現金化しやすいのが特徴です。
一方で、 市場価格は日々変動するため、短期間で資産価値が大きく変わることもあります。
不動産投資は物件の購入にまとまった資金が必要ですが、金融機関から融資を受けられる場合があります。
入居者がいれば毎月家賃収入を得られる一方、物件を売却する際は買い手を見つけるまでに時間がかかります。すぐには現金化しにくい流動性の低さも大きな違いです。
また、これから投資を始める方のなかには、不動産投資とNISAのどちらを選ぶか迷う方もいるかもしれません。
前提としてNISAは投資商品ではなく、株式や投資信託などから得た利益が一定の条件で非課税になる制度です。
NISAで投資できるのは株式や投資信託、REIT（不動産投資信託）などの金融商品に限られ、実物の物件を購入する一般的な不動産投資は対象外となります。
不動産投資はいくらから？「富裕層向け」とは限らない
不動産投資というと、数千万円の物件を購入するイメージがあり、多額の自己資金が必要だと思う方もいるでしょう。
しかし、投資方法や融資の利用によって必要な資金は異なるため、必ずしも富裕層だけができる投資とは限りません。
少額から始められる投資方法もある
不動産投資でアパートやマンションを一棟買いする場合、数千万円から数億円規模の高額な資金が必要になります。
一方、マンションの一室を購入して貸し出す区分マンション投資なら、購入価格を抑えやすい傾向があります。
また、REIT（不動産投資信託）のように、実際に物件を所有せず、比較的少額から不動産に投資する方法もあります。
自己資金だけで始める必要はない
投資用物件を購入する場合は、金融機関の「不動産投資ローン」を利用できることがあります。マイホーム購入時に利用する住宅ローンとは異なり、事業としての収益性も審査対象となるのが特徴です。
融資を受けられれば、物件価格の全額を自己資金で用意する必要はありません。
ただし、 融資の金額や金利、必要な自己資金は、年収や勤務先、物件の収益性などによって異なります。
ローン返済や空室、修繕費なども考慮し、無理なく続けられる資金計画を立てることが大切です。
不動産投資の主な種類
不動産投資にはさまざまな種類があり、投資対象や規模によって必要な資金や運用方法などが異なります。
それぞれの特徴を比較してみましょう。
| 種類 | 特徴 | 初心者向け |
|---|---|---|
| 区分マンション | ・マンションの一室を保有し、家賃収入を得る ・一棟投資と比べて購入価格を抑えやすい | ◎ |
| 一棟アパート・ マンション | ・アパートやマンションを一棟保有し、複数戸から家賃収入を得る ・まとまった資金が必要 ・収益規模が大きくなりやすい | △ |
| 戸建て | ・戸建てを保有し、家賃収入を得る ・ファミリー層の長期入居を見込みやすい | 〇 |
| 駐車場 | ・土地を駐車場として貸し出す ・初期費用や維持費を抑えやすい | 〇 |
| REIT | ・投資家から集めた資金で不動産を運用する金融商品 ・少額から始められ、流動性が高い | ◎ |
区分マンションは一棟投資と比べて購入価格を抑えやすく、初心者でも検討しやすい方法です。
一方、一棟アパート・マンションは複数戸から家賃収入を得られるため、一室が空室になっても収入が途絶えにくいという特徴があります。
また、戸建てはファミリー層の長期入居を見込みやすく、駐車場は建物を所有しないため維持管理の負担を抑えやすい点が特徴です。
REITは実際の物件を購入する不動産投資とは仕組みが異なります。
自分で不動産を所有するのではなく、投資法人が発行する投資証券を購入するため、少額から始めやすいのがメリットです。
ただし、必要な資金やリスクは物件や立地によっても変わります。
初心者向けの評価はあくまで目安として、投資目的や予算に合った方法を選びましょう。
不動産投資のメリット
続いては、不動産投資の主なメリットを紹介します。
安定した家賃収入が期待できる
物件を所有して第三者に貸し出す場合、入居者がいる間は継続的な家賃収入を得られます。
株式のように市場価格が日々変動するものとは異なり、長期入居が続けば収入の見通しを立てやすい点がメリットです。
資産形成につながる
不動産投資では、金融機関から融資を受けて物件を購入した場合でも、入居者からの家賃収入をローンの返済に充てることで、入居者の資金を活用しながら自分の資産を増やしていくことができます。
自己資金だけでは購入が難しい物件にも投資でき、返済を進めながら長期的な資産形成を目指せる点が特徴です。
ローン完済後は不動産が資産として残り、継続して家賃収入を得ることはもちろん、売却や相続といった選択肢もあります。
節税・相続対策になる場合がある
不動産投資では、建物の減価償却費やローンの利息などを経費として計上でき、所得税や住民税の負担を軽減できるケースもあります。
また、現金のまま保有するよりも、不動産として所有するほうが相続税評価額を抑えられる場合もあり、相続税対策として活用されることも少なくありません。
不動産投資のリスクと対策
不動産投資にはさまざまなメリットがある一方、空室や家賃下落、修繕費、金利上昇などによって、想定していた収益を得られないこともあります。
長期的に安定した運用を目指すためにも、主なリスクと対策をあらかじめ確認しておきましょう。
空室リスク
不動産投資では、入居者が決まらず空室が続くと、その間は家賃収入を得られません。
しかし、ローン返済や管理費などの支出は続くため、空室期間が長くなるほど収支が悪化する可能性があります。
空室リスクの対策としては、駅からの距離や周辺環境、人口・世帯の動向などを確認し、賃貸需要が見込める物件を選ぶことが重要です。
周辺の家賃相場や入居者ニーズに合った家賃設定や設備の見直しを行うことも、空室対策につながります。
また、入居者募集に強く、適切な賃貸管理を行ってくれる管理会社を選ぶことも、空室を防ぐための重要なポイントです。
家賃下落・価格下落リスク
マンションやアパートなどの建物は、築年数の経過や周辺環境、需給の変化などにより、家賃や物件の売却価格が下がることがあります。
物件を購入する際は現在の家賃や価格だけで判断せず、交通利便性や周辺の賃貸需要、将来の開発計画なども確認しましょう。
家賃や売却価格が下がった場合も想定して、収支をシミュレーションしておくことが大切です。
修繕・災害リスク
建物や設備は経年劣化するため、給湯器やエアコンの交換、外壁・屋根の修繕などが必要になります。
また、地震や台風、水害、火災などによって建物が被害を受けてしまう可能性もあります。
修繕・災害リスクに備えるためには、長期的な修繕計画を立てたうえで費用を積み立てておくほか、火災・地震保険に加入して万一の損失に備えることが大切です。
金利上昇リスク
変動金利でローンを組んだ場合、金利が上昇すると返済負担が増える可能性があります。
ローンを選ぶ際は目先の金利だけで判断せず、固定金利との違いも比較しましょう。
金利が上昇した場合でも返済を続けられるよう、余裕を持った資金計画を立てておくことが重要です。
【初心者向け】不動産投資の始め方・やり方の手順
ここからは、初心者が不動産投資を始める際の基本的な流れについて、5つのステップで紹介します。
1. 投資の目的を決める
まずは、投資の目的を明確にしましょう。
例えば、以下のような目的で不動産投資を始める方が多いです。
- 長期的な資産形成をしたい
- 老後に向けた収入源を確保したい
- 毎月の家賃収入を得たい
投資の目的によって必要な収益や運用期間、適した物件は異なります。
いつまでに、どの程度の収入や資産を目指すのかも考えておくと、物件の条件を絞り込みやすくなるでしょう。
2. 情報収集・勉強をする
次に、不動産投資の仕組みや物件の種類、利回り、ローン、税金などの基礎知識を身に付けましょう。
書籍やセミナーなどで学ぶほか、不動産会社に相談し、実際の物件価格や家賃相場などの情報を集める方法もあります。
複数の情報を比較し、一つの情報だけで判断しないことが大切です。
3. 資金計画を立てる
不動産投資を長期的に続けるためには、自己資金や利用できる融資を確認し、無理のない資金計画を立てることが大切です。
家賃収入だけではなく、ローン返済、管理費、修繕費、税金などの支出も含めて収支をシミュレーションしましょう。
空室や家賃下落が発生した場合も想定しておくことが重要です。
4. 物件を選ぶ
資金計画が固まったら、予算や目的に合った物件を探します。
価格や利回りだけではなく、立地や周辺の賃貸需要、家賃相場、築年数、建物の状態なども確認しましょう。
中古物件では、過去の修繕履歴も重要なチェックポイントです。
5. 購入・運用を始める
物件が決まったら、必要に応じてローンの審査を受け、売買契約を結んで購入します。
購入後は入居者を募集し、家賃の回収や入居者対応、設備の修繕などを行うことになります。
自分で管理することもできますが、管理会社へ委託する方法もあるため、長期的に無理なく運用できる体制を整えましょう。
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不動産投資は正しい知識と物件選びが成功のポイント
不動産投資で安定した収益を目指すためには、仕組みやリスクを理解したうえで、目的や予算に合った物件を選ぶことが大切です。
区分マンションや一棟アパート・マンション、戸建てなど選択肢はさまざまで、必要な資金や期待できる収益、リスクも異なります。
物件価格や利回りだけではなく、立地や賃貸需要、将来の修繕費なども確認し、長期的な視点で判断しましょう。
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