マンション売却の流れを徹底解説！費用や税金、注意点を紹介

ほとんどの人にとって、マンションを売却する機会は一生に一度あるかないかです。

いざ売ろうと思っても、何から準備すれば良いのか、費用はどのくらいかかるのかなど、分からないことばかりなのが当たり前です。

この記事では、マンション売却の流れを時系列に沿って分かりやすく解説します。
スムーズな売却に欠かせない「準備」や「注意点」も併せて紹介するので、ぜひ参考にしてくださいね。

マンション売却の流れと期間の目安

マンションを売りに出してから無事に成約するまでは、平均で3カ月ほど。不動産会社選びや査定などの準備期間も含めると、トータルで半年ほど見ておくと安心です。

ここからは、具体的な売却の流れを順番に見ていきましょう。

①査定を依頼する

まずは不動産会社に「査定」を依頼することから始まります。一口に不動産会社と言っても、賃貸が得意な会社もあれば売買が専門の会社もあるので、まずは売買実績のある会社を選びましょう。

査定を依頼する際は、一度の入力で複数の会社から価格を提示してもらえる「一括査定」が便利です。1社だけの査定だと、その金額が妥当かどうか判断しづらいものです。信頼できるパートナーを見つけるためにも、ぜひ複数社を比較してみてください。

併せて、自分自身でも相場を把握しておくのがおすすめです。「レインズマーケットインフォメーション」というサイトでは、実際に売買された物件の価格（成約価格）を検索できます。

自分のマンションと似た条件の物件がいくらで売れたかを知っておけば、売り出し価格を決めるときの心強いヒントになります。

②媒介契約を結ぶ

「ここなら任せられる！」という不動産会社が決まったら、売却を依頼する「媒介契約」を結びます。

契約には3つの種類があり、それぞれ特徴が異なります。

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社と同時に契約できるのが特徴です。

ただ、不動産会社からすると「他社で先に決まってしまうかも」という懸念があるため、販売活動に本腰を入れてもらいにくい傾向があります。

また、物件情報ネットワークシステムである「レインズ」への登録や活動報告も任意となっています。

※レインズとは：国土交通大臣から指定を受けた「不動産流通機構」が運営する、全国の不動産会社専用の物件情報ネットワークシステム。レインズに登録し、全国の不動産会社に情報が共有されることで早期の売買成立や不正の防止につながるとされています。

専任媒介契約

専任媒介契約は、仲介方法のなかで最も選ばれている契約パターンです。

不動産の売却を1社のみに依頼する契約方法で、不動産会社も広告や労力などをかけやすい傾向にあります。また専任媒介契約の場合、不動産会社にはレインズへの登録（7日以内）や2週間に1回以上の活動報告が義務付けられます。

窓口を1つにまとめつつ、手厚いサポートを受けたい方に向いています。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は最も制約が強い分、不動産会社の報告義務も「1週間に1回以上」と頻繁になります。

最大の特徴は、自分で買い手を見つけてくる「自己発見取引」ができないことです。
親戚や知人に譲る場合でも不動産会社を通す必要があるため、仲介手数料が発生します。

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
複数業者との契約	可	不可	不可
レインズへの登録義務	なし	契約後7日以内	契約後5日以内
契約期間	任意	3ヶ月	3ヶ月
業務の報告義務	なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
自己発見取引	可	可	不可
売却活動への本気度	低	高	高

③売り出しを開始する

不動産会社の査定価格はあくまで「目安」であり、実際にいくらで売り出すかを決めるのは、売主であるお客様自身です。

なるべく高く売りたいと考える人も多いでしょう。しかし、相場より高すぎると買い手がつかず、結局大幅に値下げして相場より安くなってしまう……ということも。

ポイントは「相場に沿った適正価格」でスタートすることです。

④内覧対応を行う

購入を検討している方がお部屋を見に来る「内覧」は、売却活動のなかでも特に大切なステップです。

お掃除で清潔感を出すのはもちろん、カーテンを開けて部屋を明るくしたり、設備の状態を正直に伝えたりすることで、お部屋の魅力を最大限にアピールしましょう。

⑤価格交渉に対応する

売り出し価格を決めたとしても、購入希望者から価格の値下げ交渉が入るのが一般的で、ほとんどのケースで、売り出し価格より少し下げた金額で成約となるのが実情です。

交渉があることを前提に価格を決め、「いくらまでなら応じられるか」という線引きを事前にしておくと、慌てずに済むでしょう。

⑥売買契約を締結する

条件がまとまったら、いよいよ売買契約です。このとき、買い手から「手付金（物件価格の5〜10％が相場）」が支払われます。

手付金には安易なキャンセルを防ぐ役割があり、買い手都合のキャンセルの場合はそのまま売主へ。逆に売主都合のキャンセルの場合は、手付金を返し、さらに同額を上乗せして支払う（倍返し）という厳しいルールがあります。

⑦決済・引き渡しを行う

最後は残金の受け取りと鍵の引き渡しです。併せて、登記の手続きも忘れずに行いましょう。

所有者を売主から買い手に変える「所有権移転登記」と、住宅ローンを完済して担保を外す「抵当権抹消登記」の手続きが必要です。

センチュリー21では、全国ネットワークと地域密着のサポートを活かし、査定から成約までスピーディに対応いたします。

「じっくり高く売りたい」「すぐに現金化したい」といったご要望に合わせたプランはもちろん、直接の買い取りも行っていますので、急ぎの場合もお気軽にご相談ください。

マンション売却に必要な書類

マンション売却に必要な書類には、登記済権利証、固定資産税・都市計画税納税通知書など準備には意外と時間がかかるものも。
あらかじめ媒介契約を結んだ不動産会社に、必要なものや入手方法を確認しておきましょう。

必要書類	必要なタイミング
登記済権利証／登記識別情報	売却前
固定資産税・都市計画税納税通知書
パンフレットや間取り図
管理規約・使用細則
本人確認書類 （運転免許証やパスポートなど）	売買契約時
実印
印鑑証明書（発行から3ヶ月以内のもの）
ローン残高証明書／ローン返済予定表
住民票（住所移転している場合）	引き渡し時
銀行口座が分かる書類（通帳など）
設備取扱説明書・保証書

必要書類	必要なタイミング
登記済権利証／登記識別情報	売却前
固定資産税・都市計画税納税通知書
パンフレットや間取り図
管理規約・使用細則
本人確認書類 （運転免許証やパスポートなど）	売買契約時
実印
印鑑証明書（発行から3ヶ月以内のもの）
ローン残高証明書／ローン返済予定表
住民票（住所移転している場合）	引き渡し時
銀行口座が分かる書類（通帳など）
設備取扱説明書・保証書

売買契約・引き渡しでは、所有権移転登記に必要な登記識別情報や実印、印鑑証明書などを準備します。

また、固定資産税・都市計画税納税通知書は、売買契約前に不動産会社が税額を日割り計算する際に確認資料として使用するため、取引が完了するまで大切に保管しておきましょう。

マンションの場合は、管理規約や設備の保証書なども買主へ引き継ぐことで、引き渡し後のトラブル防止につながります。

マンション売却にかかる費用

売却にあたっては、さまざまなお金がかかります。どのタイミングで何が必要になるか、全体像を把握しておきましょう。

• 仲介手数料
• 抵当権抹消費用
• 住宅ローン繰上返済手数料
• ハウスクリーニング費用
• その他（リフォーム費用・不用品処分費用・引越し費用など）

ここからは、それぞれについて解説します。

仲介手数料

売買が成立した際に不動産会社へ支払う成功報酬です。

売買価格が400万円を超える場合、「売買価格の3％＋6万円＋消費税」が上限と法律で決まっています。

例えば3,000万円で売却した場合の手数料（上限）は、税込で105万6,000円。大きな金額になるので、あらかじめ予算に組み込んでおくのが賢明です。

抵当権抹消費用

住宅ローンの担保を外す手続きに伴い発生する費用です。

司法書士に依頼するのが一般的で、依頼費用は10,000〜15,000円ほどが相場。
このほか、書類の取得費が数百円ずつかかります。

住宅ローン繰上返済手数料

売却と同時にローンを完済する場合、金融機関に手数料を支払うことがあります。

窓口だと数万円かかるケースもありますが、ネットバンキングなら無料になる銀行も多いので、事前にチェックしておくと節約できます。

ハウスクリーニング費用

内覧時の第一印象をグッと良くするために、プロにお掃除を頼むのも一つの手です。

特にペットを飼っている場合や、そのまま住むことを想定している「築浅物件」では効果的。

費用の目安は3LDKで6〜10万円ほどです。

その他

引っ越し代や不用品の処分費用なども忘れずに。
売却が決まってから慌てないよう、早めに整理を始めておきたいですね。

マンション売却にかかる税金

マンション売却によって発生する税金は以下の3つです。

• 登録免許税
• 印紙税
• 譲渡所得税

それぞれの概要について見ていきましょう。

登録免許税

登録免許税とは、登記を更新する際にかかる税金です。
抵当権抹消なら土地・建物それぞれ1,000円です。

印紙税

印紙税とは、売買契約書に貼る印紙代を指します。
1,000万円超〜5,000万円以下の契約なら1万円です（2027年3月31日までの軽減措置）。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、売却で「利益（儲け）」が出たときにかかる所得税と住民税の総称です。

マイホームを売る場合は「3,000万円の特別控除」という特例が使えることがあります。利益が3,000万円までなら税金がかからなくなるので、自分が対象になるか確認してみましょう。

マンション売却の注意点

フェーズごとに気を付けておきたいポイントを整理しました。

売却前の注意点

最も大切なのは、「信頼できる不動産会社」を選ぶこと。そして、欲張りすぎず「適切な売り出し価格」を設定することです。

センチュリー21では、市場動向や事例をもとに経験豊富なスタッフが最適な価格をアドバイスいたしますので、初めての方もご安心ください。

売却中の注意点

内覧の件数は多いのになかなか決まらない……というときは、お部屋の印象や対応を見直すサインかもしれません。

また、価格交渉にはある程度応じる心の準備（譲歩ラインの決定）をしておくとスムーズです。

なかなか買い手が見つからない場合、センチュリー21では広告の見直しや状況報告を通じて、一歩踏み込んだサポートを行っています。

売却後の注意点

利益が出て税金が発生する場合は、会社員の方でも「確定申告」が必要です。

売却後に物件の設備などに説明していない不備が発生した場合は、売主の責任になってしまいます。

センチュリー21ではさまざまな売却トラブルに備えて保険加入や補償が受けられる売主向けのサービス「住まいるサポート21」や、購入後の設備保証切れなどに対応できる買い手向けのサービス「住設あんしんサポート」があります。

売主・買い手どちらにも安心できるサービスがあることで、スムーズな売買につなげられますよ。

マンションが売れない！？売却の失敗事例と対策

ここからは、実際によくある失敗事例を紹介し、原因と対策をセットで解説します。

失敗事例①：相場より高く設定して売れ残った

自分が買う側なら、相場より高い物件は候補から外しますよね。

それは売る側になっても同じです。値下げを前提に高く設定しすぎると、かえって「売れ残り感」が出てしまいます。適正価格でスタートするのが、結局は一番の近道です。

失敗事例②：内覧対応が悪く成約に至らなかった

内覧で大事なのは、相手を言いくるめることではなく「お部屋の魅力を伝えること」。

まずは整理整頓をして、気持ち良く迎え入れる準備をしましょう。あくまで物件を引き立てることがポイントです。

失敗事例③：費用・税金を考慮せず手取りが想定より少なかった

売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。仲介手数料や諸費用を差し引いた「本当の手取り額」を事前にシミュレーションしておくことが、後悔しない売却のコツです。

マンション売却で失敗しない不動産会社の選び方

最後に、大切なパートナー選びのポイントをお伝えします。

複数の不動産会社を比較する

査定価格は高ければ良いわけではありません。

自社と媒介契約を結んでもらうために、あえて相場よりも高い査定価格を付ける悪質な不動産会社もあります。

複数の不動産会社で比較するのは、相場に沿った適切な査定価格を算出してくれる会社、対応や査定価格の根拠などを比較して信頼できる会社を選定するためです。

売却実績が豊富な会社を選ぶ

売却を行っている会社でも、エリア、戸建てかマンションかなどによって得意とする領域は異なります。

自身の物件に似たもので豊富な売却実績がある会社を選ぶことが重要です。

会社のホームページをはじめ、SNSや口コミなどを不動産会社選びの参考にしてください。

販売力の高い不動産会社を選ぶ

いくら良い物件であっても、不動産会社の販売力が弱ければ売却に至るまでに時間がかかります。

販売力は、物件を探している人へアプローチをかける広告力や集客力に左右されます。ホームページやWeb広告の内容などをヒントに不動産会社の販売力を見極めましょう。

担当者の対応や提案力を確認する

販売力は担当者の能力にも左右されます。ここで重要なのは、単なる能力だけでなく、自身の相性も考慮することです。

例えば、能力は高くても気軽に相談しづらい印象を抱いたなら、別の担当者の方が適していると言えるでしょう。

コミュニケーションの内容や頻度なども考慮して、自分に合った担当者を探すことが重要です。

大手と地域密着の特徴を比較する

大手だから安心、そのエリアの物件だから地域密着型が良いとは一概に言えません。
確かに地域密着型の不動産会社は、地域の情報に詳しく、フットワークの軽さに特徴があります。しかし、その分担当者の能力に左右されやすいという懸念点もあります。

一方で大手はマニュアルが整っているため担当者を問わず一定程度同じサービスが受けられます。

しかし、各担当者の裁量で対応できる部分は少なく、また転勤もあるため赴任したての場合は地域の情報に詳しくないといったこともあり得ます。

マンション売却ならセンチュリー21がおすすめ

大手・地域密着型、それぞれにメリットとデメリットがあります。

センチュリー21は、全国に不動産ネットワークを持つため、大手の販売活動体制で、地域密着型並みのきめ細やかなサポートが受けられます。

また、スピード売却を実現するため、物件掲載を瞬時に行う体制が整っています。
目指す売却に合わせたプランや、売却後のトラブルを防ぐ「住まいるサポート21」などのサポートといった大手ならではの充実したサービスが受けられるのも大きな特徴です。

マンション売却は信頼できる不動産会社に依頼しよう

マンション売却を成功させるためには、売却の流れを理解し、各段階で必要な準備や手続きを計画的に進めることが大切です。

まずは全体の流れを把握し、余裕を持ったスケジュールで売却活動をスタートさせましょう。

センチュリー21の各店舗では、地域の市場動向を踏まえた査定から販売戦略のご提案、売却活動、契約・引き渡しまで、経験豊富なスタッフがトータルでサポートいたします。

査定は無料でご利用いただけますので、不動産売却をご検討中の方は、お気軽にご相談ください。