中古マンション価格の下落待ちは正解？平均価格や相場推移からリスクを解説

近年、マンション価格は新築・中古ともに上昇傾向にあり、特に首都圏では中古であっても物件価格が1億円を超えるケースも珍しくありません。

「今は高いからもう少し下落するのを待とう」という考えの方もいるかもしれませんが、そうしている間に希望エリアの相場がさらに上昇したり、条件の良い物件が減ったりする可能性があります。

この記事では、中古マンションの平均価格や相場推移をもとに、今後の見通しや下落待ちのリスク、購入判断のポイントを分かりやすく解説します。

中古マンションの価格はそのうち下落する？

まずは、なぜ中古マンション価格の下落待ちをする人が多いのか、その背景を見ていきましょう。

価格高騰で「今は買い時ではない」と感じる方が増加

東京23区をはじめとする都市部では、新築だけでなく中古マンション価格も上昇しています。背景には、建築コスト高騰による新築価格の上昇と、それに伴う中古市場への需要のシフトがあります。

数年前の価格を知っている方ほど、「中古なのに高い」と現在の価格を割高に感じやすい状況です。

「今は買い時ではない」「もう少し価格が下がるのを待ちたい」と考えるのも、自然なことと言えるでしょう。

金利上昇や人口減少で値下がりを予想する声もある

中古マンション価格の下落を予想する理由として、よく挙げられるのが住宅ローン金利の上昇です。

日本銀行は2026年6月に、政策金利の誘導目標を0.75％程度から1.0％程度へ引き上げることを決定しました。

政策金利を引き上げると、金融機関の住宅ローン金利が上昇し、購入者の負担が増えるため、住宅購入を控える動きが強まると予想されます。

需要が落ち込めば物件価格そのものは下落に向かうというのが一般的な見方ですが、価格が下がらなかった場合、単にローンの利息負担だけが増すという懸念もあります。

さらに、少子高齢化や人口減少も、不動産価格の下落要因として挙げられます。
特に郊外など人口減少が進むエリアでは、将来的に中古マンション価格が下がるとの見方もあります。

下落待ちが得策とは言い切れない

中古マンション価格が上昇している背景には、建築資材価格や人件費の高騰があります。

建築コストが今後数年で大きく下がるとは考えにくく、価格の下落を待って購入を先延ばしにしても、結果としてさらに高値で検討せざるを得ない状況に陥りかねません。

特に新築マンションの供給が少ないエリア、駅近や都心部など利便性の高いエリアでは、中古マンションへの需要が高まりやすいため、下落待ちが必ずしも得策とは限りません。

マンション価格の「下落待ち」はしたほうが良い？判断のポイント

中古マンションの価格が下がるのを待つ「下落待ち」が正解か否かは、状況によって異なります。

ここでは、下落待ちが向いているケースと、今すぐ購入が向いているケースを紹介します。

下落待ちが向いているケース

以下に当てはまる方は、下落待ちも選択肢の一つと言えるでしょう。

• 金利上昇や価格調整の動向を見極めたい方
• 住宅ローンの返済など資金面に不安がある方
• 今後ライフスタイルが変化する可能性がある方

購入を急いでおらず、市場の動向を見ながら判断したい場合は、様子を見るのも一つの方法です。

また、住宅ローンの返済や将来の家計に不安がある方も、無理に購入を急がず、資金計画を整えてから検討すると良いでしょう。

結婚や出産、転勤などで住環境のニーズが変わる可能性がある方も、一定期間様子を見たほうが良い場合があります。

今すぐ購入が向いているケース

一方で以下に当てはまる方は、今すぐ購入を検討しても良いでしょう。

• ライフプランに合わせて住まいを決めたい方
• 家賃を支払い続けるより持ち家を希望する方
• 資金にある程度余裕がある方

今の家族構成や働き方、将来の暮らし方を見据えて住まいを選びたい方は、下落を待つよりも早めに購入したほうが生活設計を立てやすくなります。

賃貸の家賃を払い続けることに負担を感じている方も、マンションを購入することで将来的な資産形成につながるでしょう。

また、資金に余裕があり、希望条件に合う物件が見つかったときも、今すぐ購入を検討したいタイミングと言えます。

【2026年最新】中古マンションの相場・平均価格はいくら？エリア別の推移と比較

続いては、全国・東京23区・大阪エリアの中古マンション価格の相場や推移を見ていきましょう。

全国の中古マンション価格推移

公益財団法人不動産流通推進センターの「指定流通機構の物件動向」によると、過去8年間の全国の中古マンション成約価格は、以下のように推移しています。

年	価格
2018年	2,698万円
2019年	2,790万円
2020年	2,881万円
2021年	3,135万円
2022年	3,378万円
2023年	3,627万円
2024年	3,842万円
2025年	4,116万円

出典：公益財団法人不動産流通推進センター「指定流通機構の物件動向（月別）」

全国の中古マンション価格は、この8年間で一貫して上昇しています。
2018年の2,698万円から2025年には4,116万円となり、8年間で1,418万円（約53%）上昇しました。

東京23区の中古マンション価格推移

以下は、東京23区の中古マンション成約価格の推移です。

年	価格
2018年	4,479万円
2019年	4,644万円
2020年	4,889万円
2021年	5,325万円
2022年	5,776万円
2023年	6,126万円
2024年	6,656万円
2025年	7,401万円

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）統計資料一覧「首都圏不動産流通市場の動向（各年版）」

東京23区の中古マンション価格も、この8年間で大きく上昇しています。
特に2022年以降は上昇ペースが強まり、2025年には初めて7,000万円台に達しました。

2018年の4,479万円から2025年には7,401万円となり、8年間で2,922万円（約65％）上昇しています。

大阪エリアの中古マンション価格推移

以下は、大阪市内における中古マンション成約価格の推移です。

年	価格
2018年	2,657万円
2019年	2,817万円
2020年	2,962万円
2021年	3,186万円
2022年	3,334万円
2023年	3,504万円
2024年	3,926万円
2025年	4,295万円

※出典：公益財団法人近畿圏不動産流通機構（近畿レインズ）「中古マンションの基本指標（近畿圏）」「マンスリーレポート No.158 2026年2月号」

大阪エリアでも、中古マンションの価格は上昇傾向にあります。
2018年の2,657万円から2025年には4,295万円となり、8年間で1,638万円上昇しました。
上昇率は約62％で、東京23区に近い水準となっています。

中古マンション価格相場は今後どうなる？

ここからは、今後の中古マンション価格相場を考えるうえで、押さえておきたい3つのポイントを解説します。

新築価格高騰による中古需要の高まり

新築マンションの価格高騰は、中古マンション価格を押し上げる要因の一つです。

都市部の新築マンションは、建築できる土地に限りがあり、需要に対して供給が不足しているエリアも少なくありません。

そのため、「価格が高すぎて新築は諦めた」「抽選販売に当たらないため中古を検討している」という方も増えています。

人気エリアは価格を維持しやすい

駅近や都心部、再開発エリアなど需要の高い立地では、購入希望者が集まりやすく、価格が変わりにくいなどの傾向があります。

人気エリアの物件は景気や市況の影響を受けにくく、今後も価格を維持しやすいと考えられます。

物件ごとの差が大きくなる可能性がある

エリアによっては、金利上昇や人口減少の影響により、中古マンション価格が下落するケースもあります。

しかし、好立地で管理状態の良い物件は根強い需要が見込まれるため、一律に値下がりするとは考えにくいでしょう。

中古マンションの価格は、築年数や立地、管理状態など、物件ごとの価格差がこれまで以上に広がる可能性もあります。

待っていても安くならない？中古マンション購入の様子見リスク

「価格が下がるまで待つ」という選択には、さまざまなリスクがあります。
金利上昇や人口減少を理由に下落を予想する声もありますが、今後マンション価格が必ず下がるとは限りません。

実際に、1990年代初頭のバブル崩壊では不動産価格が大きく下落したものの、2008年のリーマンショックや2020年以降のコロナ禍では大きな値崩れは見られませんでした。

ここからは、下落待ちをする前に知っておきたい3つのリスクを紹介します。

待っている間に価格が上がる可能性がある

中古マンションの価格は、様子見をしている間に、さらに上昇する可能性があります。
特に駅近や都心部など人気の高いエリアでは需要が根強く、価格が下がりにくい傾向があります。

価格の下落を待ち続けた結果、希望エリアの物件が手の届かない価格帯になってしまうケースもあり、注意が必要です。

住宅ローン金利が上昇する可能性がある

住宅ローン金利が上昇すると、同じ借入額でも毎月の返済額や総返済額は増加します。また、金利が上がったからといって、必ずしもマンション価格が下がるわけではありません。

場合によっては物件価格は高いまま、住宅ローン金利だけが上昇するという状況になり、中古マンション購入のハードルがさらに高くなる可能性もあります。

家賃を払い続けることで支出が増える可能性がある

賃貸住宅に住んでいる場合、購入を先延ばしにするほど家賃の支払い総額は増え続けます。長期的に見ると、購入を先送りしたことで結果的に支出の総額が膨らむという点に注意が必要です。

中古マンションを購入すれば、住宅ローン完済後は住居費の負担が激減するため、老後の資金計画にも大きな余裕が生まれます。

中古マンションを選ぶポイント

中古マンションを購入する際には、現在の住みやすさだけでなく、将来の資産価値も意識して選ぶことが大切です。

ここからは、中古マンション選びで押さえておきたいポイントを紹介します。

築年数や立地など将来の資産価値を見据えて判断する

中古マンションを選ぶ際には築年数だけでなく、修繕履歴や管理状態、立地条件などを総合的に確認することが重要です。

適切に修繕・管理されている物件であれば、築年数が経過していても長く快適に暮らせる可能性があります。

また、立地は資産価値に直結しやすい要素です。駅からの距離や周辺環境の充実度、再開発計画の有無などを踏まえ、将来的にも需要が見込めるエリアかどうかを確認しておきましょう。

耐震性や管理状況を確認する

耐震性や管理状況は、安心して長く暮らすために欠かせないポイントです。

耐震性は、「新耐震基準」に基づいて建築されたかどうかが目安の一つとなるでしょう。1981年6月1日以降に建築・増築・改築した建物は、新耐震基準を満たしています。

また、長期修繕計画の内容や修繕積立金の状況、管理組合が適切に運営されているかどうかも確認しておくと安心です。

リノベーション済みか確認する

中古マンションは、リノベーションの有無によって購入後の住み心地や必要な費用が大きく変わる場合があります。

例えば水回りのリフォームや配管交換が必要な場合、物件価格に加えてリフォーム費用が発生します。

予算を検討する際は、物件価格だけでなく、購入後にかかる費用も含めたトータルコストで判断することが大切です。

中古マンション購入ならセンチュリー21へご相談ください

中古マンションを購入するタイミングや物件選びに迷ったときは、地域に詳しい不動産会社へ相談してみてはいかがでしょうか。

センチュリー21は全国934店舗※のネットワークを展開しており、それぞれの店舗が地域に密着した営業を行っています。
※2026年3月末時点

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中古マンション価格は「下落待ち」より将来価値を見極めることが大切

2026年6月現在では中古マンション価格は上昇傾向が続いていますが、今後必ず下落するとは限りません。また、エリアや立地、築年数、管理状態などによって価格の動きは大きく異なります。

中古マンションの購入で後悔しないためには、下落待ちをするよりも、立地や管理状況、資産価値などを総合的に判断し、納得できる物件を選ぶことが大切です。

センチュリー21では、地域に精通したスタッフが物件選びから住宅ローンの相談までサポートしています。ぜひお気軽にご相談ください。