賃貸経営は、家賃収入を得られる資産運用の一つですが、物件を所有すれば必ず成功するわけではありません。
「どれくらいの収益が見込めるの？」「空室や修繕費のリスクは？」「何から始めれば良いの？」など、疑問を感じる方も多いのではないでしょうか。
この記事では、賃貸経営の仕組みをはじめ、メリット・デメリット、始め方、知っておきたい注意点を分かりやすく解説します。
Contents
賃貸経営とは
賃貸経営とは、所有するアパートやマンション、戸建てなどを入居者に貸し出し、家賃収入を得る不動産運用の方法です。
不動産投資と同義で扱われることもありますが、不動産投資は利益を得るための資金運用の側面が強いのに対し、賃貸経営は入居者の募集や建物の維持といった事業の運営・管理に焦点を当てた表現です。
賃貸経営の主な収入には、家賃のほか、共益費や駐車場代、礼金や更新料などがあり、実際の利益は、これらの収入から管理費や修繕費、固定資産税、ローン返済の利息分といった経費を差し引いた金額となります。
そのため、物件を購入して終わりではなく、入居者に長く住んでもらうための環境づくりや適切な収支管理が求められます。
単なる投資ではなく、一つの事業を営むという考え方を持って取り組むことが重要です。
賃貸経営は「新築なら安心」とは限らない
賃貸経営というと、新しくアパートやマンションを建てるイメージを持つ方もいるかもしれません。
しかし、賃貸経営は一棟単位で行うだけではなく、アパートやマンションの一室を購入して貸し出したり、すでに所有している物件を賃貸に出したりすることも可能です。
また、新築物件は設備が新しく、入居者を集めやすいというメリットもありますが、新築だからといって安定した収益が約束されるわけではありません。
新築物件は購入にかかる費用が高額になりやすいため、立地や間取り、家賃設定が地域のニーズに合わなければ、空室が続くこともあります。さらに、築年数の経過に伴う家賃下落のリスクも考慮しなければなりません。
一方、中古物件やすでに所有している物件でも、賃貸需要が見込めるエリアであれば、適切な家賃設定や管理・修繕を行うことで、収益を確保できるケースがあります。
賃貸経営では、新築か中古かだけでは判断せず、周辺の賃貸需要や家賃相場をしっかりとリサーチし、物件の購入費用と見込める家賃収入のバランスを見極めることが大切です。
賃貸経営の主な種類
賃貸経営には、所有する物件や運用方法によってさまざまな種類があります。
ここでは、代表的な4つの方法について、それぞれの特徴と向いている人を比較してみましょう。
| 種類 | 特徴 | 向いている人 |
|---|---|---|
| アパート経営 | ・一棟を所有し、複数の部屋を貸し出す ・複数戸を運用するため、空室リスクを分散しやすい | ・複数戸から家賃収入を得たい人 ・一棟単位で賃貸経営をしたい人 |
| マンション経営 | ・一室のみの区分所有と一棟所有がある ・区分所有なら一室から始められる | ・一室から賃貸経営を始めたい人 ・初期費用を抑えて始めたい人（区分所有の場合） |
| 戸建て賃貸経営 | ・戸建てを貸し出して家賃収入を得る ・ファミリー世帯の長期入居を見込みやすい | ・相続した実家や空き家を活用したい人 ・ファミリー向けの賃貸経営をしたい人 |
| 賃貸併用住宅 | ・自宅部分と賃貸部分を同じ建物に設ける ・家賃収入を住宅ローンの返済に充てられる | ・自宅に住みながら家賃収入を得たい人 ・土地の有効活用や相続税対策を考えている人 |
アパート経営
アパート経営は、一棟のアパートを所有し、複数の部屋を貸し出す方法です。
所有する土地に新築するほか、中古アパートを購入して始める方法もあります。
複数戸を運用するため、一室が空室になっても家賃収入が途絶えにくい点がメリットです。
一方、建物全体の修繕・管理が必要になるため、修繕費や管理の手間は増えやすいといえます。
マンション経営
マンション経営には、一室を所有して貸し出す「区分所有」と、建物全体を所有する「一棟所有」があります。
区分所有なら一室から始められるため、一棟所有と比べて必要な資金を抑えやすい点が特徴です。
ただし、区分所有の場合、管理組合が定める修繕積立金や管理費といった維持費が継続的にかかります。
また、一室のみを所有するため、空室が発生するとその間の家賃収入が途絶えてしまう点に注意が必要です。
戸建て賃貸経営
戸建て賃貸経営は、戸建てを貸し出す方法です。
新たに物件を購入するほか、相続した実家や持ち家を活用する方法もあります。
戸建て賃貸物件はファミリー世帯の長期入居が見込みやすく、安定した運用につながりやすい点がメリットです。
一方、築年数や物件の状態によっては、貸し出す前にリフォームや設備交換が必要になる場合があります。
また、屋根や外壁など建物全体の修繕を所有者が行うため、将来的なメンテナンス費用もあらかじめ考慮しておきましょう。
賃貸併用住宅
賃貸併用住宅は、一つの建物に自宅部分と賃貸部分を設け、自分で暮らしながら家賃収入を得る方法です。
一定の条件を満たせば、不動産投資ローンよりも低金利な住宅ローンを利用できる場合があり、得られた家賃収入をローンの返済に充てられる点もメリットです。
また、賃貸部分は相続税評価額が低くなることがあり、相続税対策として活用されるケースもあります。
一方、入居者と同じ建物で暮らすため、生活音やプライバシーへの配慮が必要です。
自宅部分と賃貸部分の割合や間取りによって収益性や住みやすさが変わるため、両方のバランスを考えて計画しましょう。
賃貸経営のメリット
賃貸経営で得られる主なメリットは、以下の通りです。
安定した家賃収入が期待できる
賃貸経営では、入居者がいる間は毎月家賃収入を得られます。
株式のように日々価格が変動するものではないため、長期入居が続けば収入の見通しを立てやすい点がメリットです。
ただし、空室や家賃滞納が発生するリスクもあるため、常に一定の収入が保証されるわけではない点に注意が必要です。
長期的な資産形成につながる
家賃収入を得ながら、不動産を資産として保有できることも賃貸経営のメリットです。
ローンを利用している場合は、返済が進むにつれて残債が減り、完済後は不動産が資産として手元に残ります。
将来的には、賃貸経営を続けるだけではなく、物件を売却して現金化したり、家族へ資産として引き継いだりすることも可能です。
節税・相続対策になる場合がある
賃貸経営では、減価償却費や修繕費、管理費、借入金の利息など、経営に必要な費用を必要経費として計上できます。
収支などの条件によっては、所得税や住民税の負担軽減につながる場合もあるでしょう。
また、賃貸物件は現金よりも相続税評価額を抑えられる可能性があり、相続税対策として活用されることもあります。
ただし、節税効果は物件や所得、相続の状況によって異なるため、税理士などの専門家に確認することが大切です。
賃貸経営のデメリット
賃貸経営にはさまざまなメリットがある一方で、想定していた収益を得られないケースもあります。
主なデメリットを理解し、あらかじめ対策を考えておくことが大切です。
空室が続くと収入が減少する
賃貸経営では、入居者が決まらず空室が続くと、その間の家賃収入は得られません。
また、ローン返済や固定資産税、管理費などは空室中にも発生するため、収支が悪化する可能性があります。
空室リスクを抑えるには、賃貸需要のあるエリアを選び、周辺の相場や入居者のニーズに合った家賃設定や設備投資を行うことが重要です。
修繕費や維持管理費がかかる
建物は築年数とともに劣化するため、外壁や屋根の修繕、および給湯器やエアコンなどの設備の交換が必要になります。また賃貸経営では、固定資産税や管理費など、継続的にかかる費用も発生します。
急な出費で資金不足にならないよう、将来の修繕時期や費用を想定し、家賃収入の一部を積み立てておくと安心です。
家賃下落や災害のリスクがある
賃貸経営を続けていると、築年数の経過や周辺の賃貸物件の増加、入居者ニーズの変化などにより、家賃を下げなければ入居者の確保が難しくなることがあります。
また、地震や台風、水害、火災などで建物が被害を受けるリスクも出てきます。
物件を選ぶ際はハザードマップなどを確認し、火災保険や地震保険への加入も検討しておきましょう。
【初心者向け】賃貸経営の始め方
賃貸経営を始める際は、物件を購入する前に収支を確認し、無理のない計画を立てることが大切です。
ここでは、これから賃貸経営を始める初心者の方に向けて、基本的な流れを紹介します。
経営計画・資金計画を立てる
まずは、自己資金や借入可能額を確認し、家賃収入と支出を想定した経営・資金計画を立てましょう。
支出にはローン返済だけではなく、管理費や修繕費、固定資産税、保険料なども含まれます。
常に満室とは限らないため、空室や家賃下落も想定して収支をシミュレーションしておくことが重要です。
資金計画に不安がある場合は、不動産会社や金融機関などの専門家に相談するのも一つの手段です。
センチュリー21では、弊社提携先のファイナンシャルプランナーへのご相談も承っております。
物件を選ぶ
資金計画が固まったら、予算や目的に合った物件を探します。
アパート・マンション・戸建てといった建物の種類や、区分所有か一棟所有かといった運用方法を検討し、立地や周辺の賃貸需要、家賃相場、利回りなどを比較しましょう。
中古物件の場合は、築年数や建物・設備の状態、修繕履歴なども確認し、購入後にどの程度の費用がかかるかを把握しておくことが大切です。
購入・入居者募集を行う
物件が決まったら、必要に応じてローンの審査を受け、売買契約・決済を経て物件を取得します。
その後、家賃や入居条件を設定し、入居者を募集しましょう。
賃貸経営では、入居後も家賃の管理や問い合わせ対応、設備の修繕といった業務が必要です。
自分で管理するのが難しい場合は管理会社へ委託するなど、長期的に運営できる体制を整えましょう。
賃貸経営を始めるならセンチュリー21へご相談ください
はじめての賃貸経営は、専門家によるサポートを受けながら進めることがおすすめです。
国内No.1の加盟店舗数※を誇るセンチュリー21では、投資用・賃貸向けの物件を豊富に取りそろえており、複数の物件を比較しながらご検討いただけます。
※同一屋号で売買・賃貸の両方を取り扱う不動産仲介フランチャイズ業としての全国における店舗数
（2026年7月時点／東京商工リサーチ調べ）
また、全国各地の加盟店舗は、独立・自営による地域に密着した営業スタイルを取っているため、その土地ならではの賃貸需要を踏まえたご提案が可能です。
物件の購入はもちろん、入居者募集や物件の維持管理までトータルでサポートいたしますので、賃貸経営を検討している方はぜひセンチュリー21へお気軽にご相談ください。
賃貸経営はメリットとリスクを理解して始めよう
賃貸経営は、毎月の家賃収入や長期的な資産形成が期待できる一方で、空室や家賃下落、修繕費などのリスクもあります。
新築か中古かという点だけで判断せず、立地や賃貸需要、家賃相場、将来の維持費などを踏まえて、長期的な収支を見通すことが大切です。
また、新たに物件を購入して始めるほか、相続した実家や使わなくなった持ち家を賃貸に出すなど、賃貸経営にはさまざまな方法があります。
自分に合った方法が分からない場合は、不動産会社などの専門家にアドバイスを求めるのも一つの方法です。
全国各地のセンチュリー21加盟店では、賃貸経営に向けた物件の購入だけではなく、すでにお持ちの物件の活用や、賃貸管理についてもご相談いただけます。
賃貸経営をご検討中の方は、まずはお近くの店舗へお気軽にお問い合わせください。
