不動産の売却を考え始めたとき、「自宅はいくらで売れるのだろう」「査定はどこに頼めば良い？」と気になる方も多いのではないでしょうか。
納得できる条件で売却するためには、現在の不動産の価値を把握し、適切な売出価格を検討することが大切です。
この記事では、不動産査定の方法や依頼から売却までの流れ、査定時に確認されるポイント、高く売るためのコツを分かりやすく解説します。
Contents
不動産査定とは
不動産査定とは、不動産会社が物件の立地や築年数、広さ、周辺の取引事例、市場動向などをもとに、どのくらいの価格で売れそうかを算出することです。
査定価格はあくまで売却価格の目安であり、売出価格や成約価格と必ずしも同じになるとは限りません。
3つの価格の違いを理解しておくと、売却計画を立てやすくなるでしょう。
| 査定価格 | 不動産会社が算出する、売却予想価格の目安 |
| 売出価格 | 査定価格を参考にして、売主が実際に売り出す際の価格 |
| 成約価格 | 買主との交渉を経て、実際に売買が成立した価格 |
査定価格は不動産会社によって差が出ることがあります。
金額の高さだけで判断せず、査定の根拠や周辺の成約事例も確認しましょう。
不動産査定の費用は？「無料」が当たり前？
不動産会社に売却を前提として査定を依頼する場合、基本的に費用はかからず、無料で受けられるのが一般的です。
これは、不動産会社が査定そのものではなく、売買が成立した際に仲介手数料を受け取る仕組みになっているためです。
また、査定を依頼しただけで、必ずしもその不動産会社と媒介契約を結ばなければならないわけではありません。
そのため、「まだ売却するか決めていない」「まずは自宅がいくらくらいで売れそうなのか知りたい」という段階でも、不動産査定を活用できます。
まずは不動産査定で現在の価格の目安を把握し、その結果をもとに売却するかどうかを検討してはいかがでしょうか。
不動産査定の種類
不動産査定には、主に「AI査定」「机上査定（簡易査定）」「訪問査定」の3種類があります。
それぞれ査定方法や結果が出るまでの期間、精度が異なるため、売却の検討状況に合わせて選びましょう。
| AI査定 | 机上査定 （簡易査定） | 訪問査定 | |
|---|---|---|---|
| 査定の方法 | 過去の取引データなどをもとにAIが自動で算出する | 物件情報や周辺相場をもとに不動産会社の担当者が算出する | 不動産会社の担当者が現地訪問して算出する |
| 査定にかかる時間 | 数分程度 | 数分程度 | 1時間程度 |
| 査定結果が出る までの期間 | 数分程度 | 即日〜数日 | 数日～1週間 |
| 査定の精度 | やや低い | AI査定より高い | 最も高い |
AI査定
AI査定とは、過去の取引データや周辺相場などをもとに、AIが査定価格を自動で算出する方法です。
数分で結果が分かるため、「まずは自宅がいくらくらいで売れそうなのか知りたい」という方に向いています。
ただし、室内の状態や眺望、日当たりの良さなど、個別の物件状況が十分に反映されない場合があるため、査定価格は目安として考えましょう。
机上査定（簡易査定）
机上査定（簡易査定）は、現地を訪問せず、物件の所在地や築年数、面積、間取り、周辺の成約事例などをもとに、不動産会社が査定価格を算出する方法です。
訪問査定より手軽に依頼できるため、売却するか迷っている段階や、複数の不動産会社の査定価格を比較したい場合に適しています。
訪問査定
訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に物件を訪れ、建物や室内の状態、日当たり、周辺環境などを確認して査定する方法です。
机上のデータだけでは分からない要素まで確認できるため、より実際の売却価格に近い査定を期待できます。
売却を具体的に進めたい場合や、 売出価格を決める段階では、訪問査定を受けるのがおすすめです。
不動産の査定価格の決まり方は？
不動産の査定価格は、周辺の取引実績や建物の価値、物件から得られる収益などをもとに算出します。
代表的な査定価格の計算方法は、「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3種類です。
| 計算方法 | 計算式 | 対象となる不動産 | |
|---|---|---|---|
| 取引事例比較法 | 周辺の成約事例をもとに算出する | 類似事例の取引価格 ×事情補正×時点修正×比較補正 | 土地・マンション・戸建てなど |
| 原価法 | 建物の再建築費用をもとに算出する | 再調達原価×残存耐用年数 ÷ 耐用年数 | 戸建てなど |
| 収益還元法 | 将来の収益性をもとに算出する | 年間の純収益 ÷ 還元利回り | 賃貸中の物件や投資用物件 |
どの方法を用いるのかは、不動産の種類や利用状況などによって異なります。
戸建ての場合は、土地を取引事例比較法、建物を原価法で評価するなど、複数の方法を組み合わせることもあります。
取引事例比較法
取引事例比較法は、周辺エリアで実際に売買された類似物件の成約価格と比較して、査定価格を算出する方法です。
マンションや土地の査定などで広く用いられています。
査定する際は、類似物件の成約価格をそのまま当てはめるのではなく、売り急ぎなど取引時の事情を考慮する「事情補正」や、過去の類似物件の成約時点から現在までの市場価格の変化を反映する「時点修正」などを行います。
さらに、駅からの距離や面積、築年数、方角など、物件ごとの条件も比較しながら査定価格を算出します。
原価法
原価法は、同じ建物を現在建て直すとした場合に必要となる費用（再調達原価）を求め、築年数や建物の状態などに応じた価値の減少分を差し引いて査定する方法です。
主に戸建ての建物部分など、建物そのものの価値を評価する際に用いられます。
収益還元法
収益還元法は、その不動産が将来生み出すと予想される収益をもとに、査定価格を算出する方法です。
家賃収入から管理費や修繕費などの経費を差し引いた収益などをもとに評価するため、賃貸中のマンションやアパートなど、投資用不動産の査定で用いられます。
動産査定から売却活動開始までの流れ
ここからは、不動産査定を依頼してから売却活動を始めるまでの基本的な流れを、8つのステップに分けて紹介します。
STEP1. 必要書類を準備する
不動産査定を依頼する際は、物件の情報を確認できる以下のような書類を用意しておきましょう。
- 登記簿謄本（登記事項証明書）※
- 公図※
- 土地測量図※
- 建築確認通知書
- 検査済証
- 物件の間取り図やパンフレット
※登記簿謄本（登記事項証明書）、公図・土地測量図は、不動産会社側で手配可能です。
訪問査定の場合には、購入時の売買契約書や重要事項説明書、リフォーム・修繕履歴、設備の保証書などもあると、物件の状態をより正確に伝えられます。
STEP2. AI査定・机上査定（簡易査定）を依頼する
大まかな価格を知りたい場合は、不動産会社のホームページや一括査定サイトなどから、AI査定や机上査定を依頼します。
所在地や物件種別、面積、築年数などの情報を入力すると、現地訪問を受けずとも査定価格の目安をスピーディーに確認できるでしょう。
STEP3. 査定結果を確認する
査定結果が届いたら、金額だけでなく「なぜその価格になったのか」という根拠を確認しましょう。
周辺の成約事例や現在の売出物件との比較などを確認し、納得できる説明をしてくれる不動産会社を選びます。
STEP4. 訪問査定を依頼する
訪問査定は、より精度の高い査定価格を知るために必要なステップです。
当日は不動産会社の担当者が室内や設備、建物の状態、日当たり、周辺環境などを確認します。
売却理由や希望時期、リフォーム・修繕履歴や設備の不具合などは、このときに伝えておきましょう。また、事前に簡単な掃除や整理整頓をしておくと、室内の印象が良くなります。
現地調査の結果をもとに、早ければ2〜3日後、遅くとも1週間程度で、正式な査定価格が報告されます。
STEP5. 査定結果を確認する
訪問査定後は、査定価格だけでなく、その根拠や提案された販売方法も比較しましょう。
担当者の説明の分かりやすさや対応の丁寧さ、地域での売却実績なども、不動産会社を選ぶ際の判断材料になります。
STEP6. 売却価格を決める
査定価格や周辺相場、売却希望時期などを踏まえて、実際の売出価格を決めます。
できるだけ早く売りたいのか、時間をかけてでも高値を目指したいのかによって価格設定は変わるため、不動産会社と売却方針を共有しておきましょう。
STEP7. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
売却を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。
媒介契約には3種類があり、主な違いは以下の通りです。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数社への依頼 | 〇 | × | × |
| 自己発見取引 （自分で買主を見つける） | 〇 | 〇 | × |
| レインズ登録義務 | 任意 | 契約から7日以内 | 契約から5日以内 |
| 販売活動報告 | 報告義務なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 契約期間 | 制限なし | 最長3ヶ月間 | 最長3ヶ月間 |
「一般媒介契約」では、複数社へ依頼できるのに対し、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」は1社のみへの依頼です。
契約種類によって、活動報告の頻度や「レインズ（指定流通機構）」への登録義務などが異なります。
STEP8. 販売活動スタート
媒介契約を結ぶと、いよいよ売却活動が始まります。
不動産会社がポータルサイトへの掲載や広告などを行い、購入希望者を探します。
居住中の物件を売却する場合は、売主が内覧の日程調整や室内の整理・清掃などに対応するケースもあります。
不動産査定でチェックされるポイント
不動産査定では、物件の状態だけでなく、立地や周辺環境、法令上の制限なども含めて総合的に評価されます。
立地や周辺環境
【主なチェック項目】
| □ 最寄駅からの距離・交通アクセス □ スーパーや学校、病院などの周辺施設 □ 周辺の住環境や利便性 |
購入需要が見込める立地は、査定価格にもプラスに働きやすいでしょう。
築年数・建物の状態
【主なチェック項目】
| □ 築年数 □ 外壁や屋根、室内の劣化状況 □ 修繕やメンテナンスの状況 |
築年数だけでなく、建物が適切に維持管理されているのかも評価のポイントです。
間取り・日当たり・設備
【主なチェック項目】
| □ 部屋数や間取り □ 日当たりや方角 □ 収納や水回りなどの設備 □ 階数や眺望（マンションの場合） |
暮らしやすさに関わる条件も、査定価格に影響する場合があります。
権利関係や法令上の制限
【主なチェック項目】
| □ 土地や建物の権利関係 □ 接道状況 □ 用途地域などの法令上の制限 |
再建築不可物件や市街化調整区域内の土地など、土地や建物の利用に制限がある場合は、査定価格が低くなることがあります。
不動産の査定価格は上げられる？
続いては、不動産の査定価格を上げるためのポイントについて解説します。
リフォームは必ずしも必要ではない
査定前に高額なリフォームを行っても、その費用が査定価格にそのまま上乗せされるとは限りません。
まずは現状のまま査定を受け、リフォームの必要性について不動産会社に相談すると良いでしょう。
適正な査定価格を見極める
査定価格は、高ければ高いほど良いわけではありません。
なかには、媒介契約につなげるために、相場より高い査定価格を提示する不動産会社もあります。
高額な査定をそのまま信じて売り出すと、買主が見つからず、結果的に値下げが必要になることもあるため注意が必要です。
信頼できる不動産会社に依頼する
不動産査定は、売却を依頼する不動産会社を選ぶ機会でもあります。
査定時の対応だけでなく、質問への回答が明確か、売主の希望を丁寧に聞いてくれるか、連絡や対応がスムーズかなども確認しましょう。
売却活動では担当者とやり取りする機会が多いため、安心して相談できる相手かどうかを見極めることが大切です。
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ただし、査定価格はあくまで売却予想価格の目安です。
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