住宅ローンの選び方
住宅ローンを選ぶ際に知っておきたい情報を
ご案内します。
住宅ローンの融資可能額
住宅ローンの融資可能額とは？
住宅ローンには、金融機関で異なりますが、「いくらまでなら貸してもらえる」という融資限度額があります。大きく分けて融資限度額は、物件による制限（担保価値）と借入者の収入による制限の2つがあり、いずれか低い方が融資額の上限となります。言い換えるなら、両方の制限に引っかからないことが条件と言えます。
＜物件による制限＞
民間の金融機関では一般的には購入金額や物件評価額の8～9割程度となっています。ローンによっては新築に限定されているものなどもあります。なお、借換えの場合には担保価値の200～300％まで融資可能なローンもあります。また、建物の規模、エリアによっても融資上限額が異なります。 まずは融資対象物件となるかどうかを確認しましょう。
＜収入による制限＞
収入による制限は、民間金融機関では下表のようになっています（金融機関によって異なります）。収入による制限を広げる方法として、配偶者や親、子など同居予定の家族との収入合算があります。
収入による制限（民間金融機関の例）
| 税込み年収 | 返済負担率 |
|---|---|
| 250万円未満 | 25％以内 |
| 400万円未満 | 30％以内 |
| 400万円以上 | 35％以内 |
| 600万円以上 | 40％以内 |
注：返済負担率＝年間返済額合計÷税込み年収
融資可能額を試算してみよう
実際にどのくらいまで融資してもらうことができるのかは、次のような手順で試算することができます。
- 例）Aさんの場合
-
税込み年収700万円。4000万円の新築マンションを購入予定。
- ＜物件による制限＞購入金額の8割：4000万円×80％＝3200万円
- ＜収入による制限＞年間返済額40％以内：700万円×40％＝280万円
年間返済額から融資可能額を計算するには、
毎月返済額 ÷ 借入金100万円あたりの毎月返済額 × 100万円
で試算します。たとえば、金利3％、30年、元利均等返済の100万円あたりの毎月返済額は4,216円なので、Aさんの場合
（280万円÷12）÷ 4,216円 × 100万円 ＝ 約5534万円
となり、物件価格による制限の3200万円までは融資可能、ということがわかります。
※金融機関によって異なります。詳しくはセンチュリー21のスタッフまでおたずねください。
金利と返済期間によっても融資可能額はかわる
融資可能額は、金利が低いほど、返済期間を長くするほど大きくなります。
Aさんの場合（元利均等返済）
| 金利3％の場合 | |
|---|---|
| 返済期間20年 | 約4,207万円 |
| 返済期間30年 | 約5,534万円 |
| 返済期間35年 | 約6,063万円 |
| 返済期間30年の場合 | |
|---|---|
| 金利2％ | 約6,313万円 |
| 金利3％ | 約5,534万円 |
| 金利4％ | 約4,887万円 |
融資可能額はこのように試算することができますが、融資可能額と返済可能額は違ってきます。
毎月返済額は将来にわたって無理のない金額か、返済期間は老後の生活に影響を与えないかなども考慮した上で、借入額を決めるようにしましょう。