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【都市計画法関連用語】| 不動産用語集

開発許可

読み方:かいはつきょか
都市計画法29条の規定により、開発行為をしようとする者は、あらかじめ、都道府県知事(指定都市、中核市、特例市にあっては、当該市の長)の許可を受けなければならない。

ただし、下記の場合等には開発許可は不要である。
  1. 一定の面積に達しない開発行為(都市計画法29条1項1号)。「一定の面積」とは、東京都の特別区・既成市街地・近郊整備地帯などでは500平方メートル未満、市街化区域では1,000平方メートル未満、区域区分が定められていない都市計画区域では3,000平方メートル未満、準都市計画区域では3,000平方メートル未満である(同法施行令19条)。
  2. 市街化調整区域、区域区分が定められていない都市計画区域又は準都市計画区域内において行う開発行為で、農業、林業若しくは漁業の用に供する政令で定める建築物又はこれらの業務を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行うもの(同法29条1項2号)。
  3. 駅舎その他の鉄道の施設、社会福祉施設、医療施設、学校教育法 による学校(大学、専修学校及び各種学校を除く。)、公民館、変電所その他これらに類する政令で定める公益上必要な建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為 (同法29条1項3号)。
  4. 国・都道府県・一定の市町村が行う開発行為(同法29条1項4号)。
  5. 都市計画事業の施行として行う開発行為(同法29条1項5号)。
  6. 土地区画整理事業の施行として行う開発行為(同法29条1項6号)。
  7. 市街地再開発事業の施行として行う開発行為(同法29条1項7号)。
  8. 住宅街区整備事業の施行として行う開発行為(同法29条1項8号)。
  9. 防災街区整備事業の施行として行う開発行為(同法29条1項9号)。
  10. 公有水面埋立法2条1項の免許を受けた埋立地であつて、まだ同法22条2項の告示がないものにおいて行う開発行為(都市計画法29条1項10号)。
  11. 非常災害のため必要な応急措置として行う開発行為 (同法29条1項11号)。
  12. 通常の管理行為、軽易な行為その他の行為で政令で定めるもの(同法29条1項12号)。

区域区分

読み方:くいきくぶん
無秩序な市街化を防止し、計画的に市街化を進めるため、都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域とに区分して定める制度である。

いまだ区域区分がされていない都市計画区域が存在するが、このような都市計画区域は「区域区分が定められていない都市計画区域」または「非線引き区域」と呼ばれる。

市街化区域

読み方:しがいかくいき
すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域のこと(都市計画法7条2項)。

同区域内では用途地域が定められ、道路・公園・下水道などのインフラを重点的に整備するとともに、土地区画整理事業や市街地再開発事業などが実施される。

また、同区域内の農地については、農地転用の際、農業委員会の許可は不要で、届出だけで転用が可能である。

市街化調整区域

読み方:しがいかちょうせいくいき
市街化を抑制すべき区域のこと(都市計画法7条3項)。単に「調整区域」と呼ばれることもある。

山林地帯や農地などが中心で、人口及び産業の都市への急激な集中による無秩序、無計画な発展を防止しようとする役割を持つ。

同区域での建物の建築は、農林漁業用、国・都道府県・指定都市が建てる場合、都市計画事業や都市区画整理の一環として行う場合など限られたものしか許されず、原則として住宅等の建築が禁止されている。

市街地開発事業

読み方:しがいちかいはつじぎょう
市街地の計画的な開発又は整備を図るため、一定の区域について、公共施設の整備とともに、土地の利用増進や建築物の整備を一体的・総合的に進める事業で、都市計画で定められたものである。

土地区画整理事業、市街地再開発事業などがある(都市計画法12条)。

市街地開発事業等予定区域

読み方:しがいちかいはつじぎょうとうよていくいき
都市計画区域について、必要に応じて都市計画法に定める予定区域の一つである。

大規模開発事業の適地を早期に確保し、事業を円滑、迅速に実施することにより計画的な市街化を図ることを目的とする。

都市計画法では、次に掲げる予定区域で必要なものを定めるものとしている(都市計画法12条の2)。
  1. 新住宅市街地開発事業の予定区域
  2. 工業団地造成事業の予定区域
  3. 新都市基盤整備事業の予定区域
  4. 区域の面積が20ヘクタール以上の一団地の住宅施設の予定区域
  5. 一団地の官公庁施設の予定区域
  6. 流通業務団地の予定区域
予定区域内で、土地の形質の変更を行ない、又は建築物の建築その他工作物の建設を行なおうとする者は、原則として都道府県知事の許可を受けなければならない(同法52条の2)。

市街地再開発事業

読み方:しがいちさいかいはつじぎょう
都市再開発法に基づき建築物、公共施設等の総合的整備により、土地の高度利用と都市機能の更新を図ることを目的として行われる事業をいう。

具体的には、老朽した木造建築物等が密集し災害の危険性のある地域の細分化された宅地を統合することにより、不燃化した共同建築物に建て替えるとともに道路・公園・広場等の公共施設の整備とオープン・スペースの確保によって、安全で快適な都市環境を創出などの事業である。

権利変換手続を用いる第1種市街地再開発事業と、収用手法による第2種市街地再開発事業とがある。

準都市計画区域

読み方:じゅんとしけいかくくいき
都市計画区域外の区域のうち、相当数の建築物その他の工作物の建築若しくは建設又はこれらの敷地の造成が現に行われ、又は行われると見込まれる区域を含み、かつ、自然的及び社会的条件並びに農業振興地域の整備に関する法律その他の法令による土地利用の規制の状況、その他国土交通省令で定める事項に関する現況及び推移を勘案して、そのまま土地利用を整序し、又は環境を保全するための措置を講ずることなく放置すれば、将来における一体の都市としての整備、開発及び保全に支障が生じるおそれがあると認められる一定の区域をいう(都市計画法5条の2第1項)。

平成12年同法の改正により、いわばその「対象外」として、法令的に野放しにされてきた、旧・都市計画区域外の地域における、無秩序な土地利用を規制するために導入された。

準都市計画区域に指定されると、用途地域・特別用途地区・高度地区・特定用途制限地域・景観地区・風致地区・緑地保全地域・伝統的建造物群保存地区で必要なものを定めることができる(同法8条2項)。

なお、準都市計画区域の全部又は一部について都市計画区域が指定されたときは、当該準都市計画区域は、廃止され、又は当該都市計画区域と重複する区域以外の区域に変更されたものとみなされる(同法5条の2第5項)。

地域地区

読み方:ちいきちく
地域地区は、都市計画法に基づき、都市計画区域内の土地をその利用目的等によって区分し、建物などについての必要な制限を行うことにより、土地の合理的な利用を図るものであり、具体的には、次の地域、地区、又は街区のこと(都市計画法8条1項)。
  1. 用途地域
  2. 特別用途地区
  3. 特定用途制限地域
  4. 特例容積率適用地区
  5. 高層住居誘導地区
  6. 高度地区又は高度利用地区
  7. 特定街区
  8. 都市再生特別措置法36条1項の規定による都市再生特別地区
  9. 防火地域又は準防火地域
  10. 密集市街地整備法31条1項の規定による特定防災街区整備地区
  11. 景観法61条1項の規定による景観地区
  12. 風致地区
  13. 駐車場法3条1項の規定による駐車場整備地区
  14. 臨港地区
  15. 古都における歴史的風土の保存に関する特別措置法6条6項の規定による歴史的風土特別保存地区
  16. 明日香村における歴史的風土の保存及び生活環境の整備等に関する特別措置法3条3項の規定による第1種歴史的風土保存地区又は第2種歴史的風土保存地区
  17. 都市緑地法5条の規定による緑地保全地域、同法12条の規定による特別緑地保全地区又は同法34条1項の規定による緑化地域
  18. 流通業務市街地の整備に関する法律4条4項の規定による流通業務地区
  19. 生産緑地法3条第3項の規定による生産緑地地区
  20. 文化財保護法143条1項の規定による伝統的建造物群保存地区
  21. 特定空港周辺航空機騒音対策特別措置法4条1項の規定による航空機騒音障害防止地区又は航空機騒音障害防止特別地区

これらの地域地区を都市計画に定めた場合の建築物の建築等の制限は、用途地域については建築基準法、風致地区については都市計画法58条に規定があるほか、各個別法に規定が置かれている。

地区計画

読み方:ちくけいかく
都市計画の種類の一つで、区域の特性にふさわしい態様を備えた良好な環境の街区の開発と保全のため、市町村が定めるきめ細かな計画のこと。

地区計画は、次のいずれかに該当する土地の区域について定めるものとされている(都市計画法12条の5第1項)。
  1. 用途地域が定められている土地の区域。
  2. 用途地域が定められていない土地の区域のうち次のいずれかに該当するもの。
  • 住宅市街地の開発その他建築物若しくはその敷地の整備に関する事業が行われる、又は行われた土地の区域。
  • 建築物の建築又はその敷地の造成が無秩序に行われ、又は行われると見込まれる一定の土地の区域で、公共施設の整備の状況、土地利用の動向等からみて不良な街区の環境が形成されるおそれがあるもの。
  • 健全な住宅市街地における良好な居住環境その他優れた街区の環境が形成されている土地の区域。

また、地区計画については、地区計画の種類、名称、位置及び区域、その他政令で定める事項のほか、次に掲げる事項を都市計画に定めるものとする(同法12条の5第2項、3項)。

  1. 当該地区計画の目標。
  2. 当該区域の整備、開発及び保全に関する方針。
  3. 主として街区内の居住者等の利用に供される道路、公園その他の政令で定める施設(地区施設)及び建築物等の整備並びに土地の利用に関する計画(地区整備計画)。

都市計画

読み方:としけいかく
都市計画とは、都市の健全な発展と秩序ある整備を図るために都市計画法に基づいて定められる将来の土地利用や、道路、公園、下水道などの都市施設、そして市街地開発事業などの計画のこと。

具体的には次の11種類がある。
  1. 都市計画区域の整備、開発及び保全の方針(都市計画法6条の2)
  2. 都市再開発方針等(同法7条の2)
  3. 区域区分(同法7条)
  4. 地域地区(同法8条)
  5. 促進区域(同法10条の2)
  6. 遊休土地転換利用促進地区(同法10条の3)
  7. 被災市街地復興推進地域(同法10条の4)
  8. 都市施設(同法11条)
  9. 市街地開発事業(同法12条)
  10. 市街地開発事業等予定区域(同法12条の2)
  11. 地区計画等(同法12条の4)

都市計画が決定されると、一定の建築行為等が規制されることとなる。

なお、都市計画は都道府県または市町村が定める(同法15条)。

都市計画区域

読み方:としけいかくくいき
都市計画を策定する対象となる場所として、都道府県が定める区域。

下記の区域が指定の対象となる(都市計画法5条)。
  1. 市、又は人口・就業者数その他の事項が政令で定める要件に該当する町村の中心の市街地を含み、かつ、自然的及び社会的条件並びに人口、土地利用、交通量その他国土交通省令で定める事項に関する現況及び推移を勘案して、一体の都市として総合的に整備し、開発し、及び保全する必要がある区域。
  2. 首都圏整備法、近畿圏整備法、中部圏開発整備法による都市開発区域。
  3. 新たに住宅都市、工業都市その他の都市として開発及び保全する必要がある区域。

都市計画区域に指定されると、必要に応じて区域区分が行なわれ、さまざまな都市計画が決定され、都市施設の整備事業や市街地開発事業が施行される。

なお、都市計画区域内で建築物を建築しようとする場合は、原則として建築確認が必要であり、建築物には建築基準法が適用される。

また、区域内の開発行為には都道府県知事の許可が必要となる。

都市計画道路

読み方:としけいかくどうろ
都市計画において計画される道路のこと。

将来道路として工事が行われる予定のところなので、建築は制限されており、建物の構造的な主要な部分が鉄骨造、木造、コンクリートブロック造やこれらに類するもので、比較的解体するのに容易なものに限定して建築が認められている。

建物を建築しようとする場合には都道府県知事の許可が必要である。

都市計画法

読み方:としけいかくほう
都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、もって国土の均衡ある発展と公共の増進に寄与することを目的として定められた都市計画に関する基本的法律。略して都計法と呼ばれることもある。

都市計画区域内において定める地域地区等の土地利用に関する計画や都市施設、市街地開発事業に関する計画といった都市計画の内容等、都道府県や市町村による都市計画の決定手続き、開発許可制度等の都市計画制限等について定めている。

都市施設

読み方:とししせつ
都市の骨格を形成し、円滑な都市活動を確保し、良好な都市環境を保持するための施設で、都市計画法11条1項に下記のとおり列挙されている。
  1. 道路、都市高速鉄道、駐車場、自動車ターミナルその他の交通施設。
  2. 公園、緑地、広場、墓園その他の公共空地。
  3. 水道、電気供給施設、ガス供給施設、下水道、汚物処理場、ごみ焼却場その他の供給施設又は処理施設。
  4. 河川、運河その他の水路。
  5. 学校、図書館、研究施設その他の教育文化施設。
  6. 病院、保育所その他の医療施設又は社会福祉施設。
  7. 市場、と畜場又は火葬場。
  8. 一団地の住宅施設(一団地における五十戸以上の集団住宅及びこれらに附帯する通路その他の施設をいう)。
  9. 一団地の官公庁施設(一団地の国家機関又は地方公共団体の建築物及びこれらに附帯する通路その他の施設をいう)。
  10. 流通業務団地。
  11. その他政令で定める施設。

都市計画ではこのうち必要なものを決定する。

都市施設のうち、都市計画決定されたものを「都市計画施設」といい、その区域内では、その整備をより円滑に図る趣旨から、一定の建築行為が制限される。

非線引き区域

読み方:ひせんびきくいき

市街化区域と市街化調整区域とに区分されていない都市計画区域のこと。

用途地域

読み方:ようとちいき

用途地域は、住宅地に望ましい環境づくりや、商業若しくは工業に適した地域づくりなど、各地域にふさわしい発展を促すため、都市の土地利用計画のひとつとして、地域地区制度の最も基本的なものである。

現行の用途地域は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域の12種類である(都市計画法8条1項1号)。

これらの地域内では、それぞれの目的に応じて、建築基準法により建築物の用途規制及び形態規制がなされている。

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