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【マンション関連用語】| 不動産用語集

管理会社

読み方:かんりがいしゃ
マンションなどの区分所有建物の管理は管理組合が行うことになっているが、この管理組合の決定に基づき管理業務の全部又は一部を専門業者に委託することが多い。この専門業者を管理会社または管理業者と呼んでいる。

マンションの管理の適正化の推進に関する法律では、マンション管理業者の登録制度を定めている。

管理規約

読み方:かんりきやく
区分所有建物の管理及び使用について、区分所有者が自主的に定める管理組合のルール。

区分所有法は「建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる」(同法30条)とし、定めるべき事柄には、区分所有法上の制約は特にないので、区分所有者の意思によりさまざまな事項を定めることが可能である。

管理規約を設けるためには、区分所有者の集会において、特別決議(区分所有者の4分の3以上かつ議決権の4分の3以上)により可決する必要がある(同法第31条)。

なお、この規約は、区分所有者全員にその効力が及ぶだけでなく、譲受人(特定承継人)にも及ぶ。

管理組合

読み方:かんりくみあい
区分所有法3条に「区分所有者は、全員で、建物ならびにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる」としている。

この定めに基づき、区分所有建物の建物全体の維持管理と、区分所有者間の権利義務を調整するため、区分所有者全員で構成する団体である。

代表者は理事長で、総会で専任された理事の互選により選任する。

通常業務の執行は、複数の理事により構成される理事会がおこなう。

管理組合法人

読み方:かんりくみあいほうじん
法人格を取得した管理組合のこと。法人となるには、集会の特別決議(区分所有者数および議決権の各4分の3以上)が必要である(区分所有法47条1項)。

管理組合法人では、管理者の代わりに理事を置き法人を代表する。また監査機関として監事を置くことを義務付けられている。

管理組合法人は登記しなければならず、登記事項としては名称と事務所所在地、理事の住所氏名等である(同法47条1項、48条)。なお、名称には必ず「管理組合法人」という文字を使用しなければならない。

管理形態

読み方:かんりけいたい
一般にマンション等の区分所有建物の管理を管理会社に委託している場合について、管理委託契約の内容に応じて管理形態が定められる。

主な管理形態としては次のようなものがある。
  1. 常駐管理 管理員が住み込んで業務を行う。
  2. 日勤管理 管理員が毎日通勤して業務を行う。
  3. 巡回管理 管理員が定期的に巡回して業務を行う。
上記のほかに自主管理がある。これは管理組合が自力で業務に当たり、必要に応じて清掃要員等を手配するというものである。

管理形態によって管理の内容、サービス、費用が異なるので、それぞれのマンションの規模、立地条件、設備等により適当なものを選定すべきである。

管理費

読み方:かんりひ
分譲マンションにおいては、区分所有者が管理組合に対して毎月納入する金銭であって、共用部分や建物の敷地などの管理に要する経費に充当される金銭のこと。

具体的には、建物・設備の定期的な保守点検費用、管理員の人件費、清掃委託費、共用部分の水道光熱費・損害保険料、管理組合運営費、委託管理の場合の管理会社に支払う管理委託費など。

また、賃貸マンション・アパート、貸家においては、共益費と同義に用いられている。

共用部分

読み方:きょうようぶぶん
区分所有建物のうち、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の付属物などをいう。

共用部分は法定共用部分(下記1.2)と規約共用部分(下記3)があり、具体的には下記のとおりである。
  1. その性質上区分所有者が共同で使用する部分(廊下、階段、玄関、配電室、基礎、外壁等)
  2. 専有部分に属さない建物の付属物(専有部分の外部にある電気・ガス・水道設備等)
  3. 本来は専有部分となることができるが、管理規約の定めにより共用部分とされたもの(管理人室・集会室、物置、倉庫等)
これらの共用部分は全区分所有者の共有に属し、その持分は専有部分の床面積の割合による。

専有部分が譲渡されると、共用部分の持分もそれに従って移転するものとし、共用部分の持分のみを単独で処分することはできない。

区分所有権

読み方:くぶんしょゆうけん
一棟の建物が構造上数個の建物に区分され独立して、住居、店舗、事務所、その他建物の用途に供することができる場合には、その区分された部分(専有部分)を目的とする所有権が認められている。

この所有権を区分所有権という。

専有部分の処分は自由であるが、敷地利用権を切り離すことはできない。共用部分の持分も同様である。

敷地利用権

読み方:しきちりようけん
マンション等の区分所有建物の場合に、専有部分を所有するための敷地に関する権利(区分所有法2条6項)。

区分所有者は専有部分と敷地利用権を切り離して処分することは、原則としてできない。

権利の形態としては、所有権がもっとも多いと思われるが、地上権や賃借権の場合もある。

修繕積立金

読み方:しゅうぜんつみたてきん
マンション等の区分所有建物において、一定年数ごとの計画的な大規模修繕や、災害等による不測の修理に備えて、毎月の管理費とは別に積み立てておく資金のこと。

長期修繕計画に則って、必要な費用を予測した上で適切な金額に設定するのが望ましい。

分譲マンションでは、あらかじめ分譲業者が修繕積立金の額の案を用意し、それを参考にして管理組合で決定する場合が多い。

専有部分

読み方:せんゆうぶぶん
区分所有建物において、構造上区分され独立して住居、店舗、事務所などの用途に供することができる部分で、区分所有権の目的となるもの(区分所有法1条、2条3項)。

分譲マンションの各住戸部分が専有部分である。

専有部分以外の部分は、廊下、階段、玄関等の共用部分である。

専有面積

読み方:せんゆうめんせき
区分所有建物において、専有部分の床面積のこと。

専有面積の算出法には、壁芯計算と内法計算の2種類がある。

壁芯計算は、建築基準法にもとづいて建築確認を申請する際に使用され(建築基準法施行令2条1項3号)、内法計算は、不動産登記法にもとづいて区分所有建物を登記する場合に使用される(不動産登記法施行令8条)。

なお、区分所有法では、規約で別段の定めをしない限り「壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投射面積による。」とし、内法計算によることとしている(同法14条3項)。

専用使用権

読み方:せんようしようけん
区分所有建物において本来共用部分でありながら、特定の区分所有者が排他的に使用できる権利をいう。

専用使用権の設定は、原則として区分所有者全員の同意が必要であるが、管理規約等で規定されていることが多い。

具体的には、分譲マンションの1階の住戸の専用庭や、各住戸に接するバルコニーなどである。

なお、宅地建物取引業者は、専用使用権に関する規約がある場合には、重要事項説明において、これを説明する義務がある。

専用庭

読み方:せんようにわ
分譲マンションの1階住戸だけについている前庭のこと。1階部分の区分所有者が排他的に使用できる。

専用使用権が設定され、専用庭使用料を支払うのが一般的である。

大規模修繕

読み方:だいきぼしゅうぜん
分譲マンションの性能を維持し老朽化を防止するために、計画的に行なわれる修繕であって、多額の費用を要する修繕のことである。

具体的には鉄部塗装工事・外壁塗装工事・屋上防水工事・給水管工事・排水管工事などの各種の修繕工事を指している。

これらの修繕工事を適切に行なうために、分譲マンションの管理組合が「長期修繕計画」を作成し、修繕積立金を積み立てる。

なお、大規模修繕を実施するためには、管理組合の集会で大規模修繕の実施の決議を経なければならない(建物の区分所有等に関する法律17条)。

長期修繕計画

読み方:ちょうきしゅうぜんけいかく
分譲マンションの管理組合が、建物や設備の老朽化に対応して、どこでどう大規模修繕を行ったらいいかという計画のこと。

建物を長持ちさせるには、建物の状態に応じて計画的にメンテナンスしていく必要がある。特に屋上防水工事や給水管の取り替えなど、10年・20年先に予想される大規模な修繕工事については、長期的な視点に立って準備しておくことが大切であり、いつごろどんな修繕が必要か、どれくらいの費用がかかるかを想定して作るのが長期修繕計画である。最低でも20年間までカバーした修繕計画が必要といわれている。

法定共用部分

読み方:ほうていきょうようぶぶん

区分所有権の対象となる部分が存在する建物のうち専有部分とならない部分(共同の玄関、廊下、階段、壁、エレベーター、バルコニー等)、およびその建物の付属物(配線、配管、エレベーターのカゴ等)を法定共用部分という。

なお、共用部分には法定共用部分のほかに、区分所有者が相互に定める規約により本来専有部分となりえる部分や付属の建物を共用部分とすることもできる(規約共用部分。集会室、管理事務室、倉庫等)。

マンション

読み方:まんしょん

言葉本来の意味は大邸宅であるが、日本におけるマンションは、一般的には、3階建て以上の分譲共同住宅・賃貸共同住宅を指している。

昭和30年代頃から普及し急速に広まっていった。

なお、日本におけるマンションは欧米では「アパートメント」と呼ばれている。

マンション管理士

読み方:まんしょんかんりし

マンション管理士の名称を用いて、専門的知識をもって、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者等の相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことを業務(他の法律においてその業務を行うことが制限されているものを除く)とし(マンションの管理の適正化の推進に関する法律2条5号)、同法30条1項の登録を受けた者のこと。

マンションの管理の適正化の推進に関する法律

読み方:まんしょんのかんりのてきせいかのすいしんにかんするほうりつ

マンションの管理の適正化を推進するための措置を講ずることにより、マンションにおける良好な居住環境の確保を図ることを目的に、平成13年8月1日に施行された法律。略してマンション管理法と呼ぶこともある。

この法律では、国家資格であるマンション管理士の資格制度、マンション管理業者の登録を義務付け、管理業務主任者の設置義務等が定められている。

マンションの建替えの円滑化等に関する法律

読み方:まんしょんのたてかえのえんかつかとうにかんするほうりつ

今後の老朽化マンションの急増に対応して、区分所有者による良好な居住環境を備えたマンションへの建替えの円滑化等を図るため、平成14年12月18日に施行された法律。

マンション建替事業の主体としての法人格を持ったマンション建替組合の設立、権利変換手続による区分所有権・抵当権等の関係権利の変換、危険又は有害な状況にあるマンションの建替えの促進のための特別の措置等、マンションの建替えの円滑化等に関する措置を講ずることにより、マンションにおける良好な居住環境の確保を図ことを目的とする(マンションの建替えの円滑化等に関する法律1条)。

略して「マンション建替え円滑化法」と呼ばれることも多い。

タワーマンション

読み方:たわーまんしょん
近年、主に再開発の地区で増えている塔のように高くそびえる高層・超高層マンションの呼称。階数や高さによる明確な定義はないが、おおむね20階建て以上のものをさす。

高層階での眺望の良さが人気のある一番のポイントで、同じタワーマンションの物件のなかでも、高層階か低層階か、海や花火が見えるか見えないかで大きな価格差が生じている。そのため居住者の所得格差の大きいマンションも存在し、管理組合がまとまらない問題がおきているところもある。

戸数が多いため共用施設が充実しているのが一般的で、物販店や飲食店、各種リラクゼーション施設などが設けられていることが多い。
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