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【不動産取引関連用語】| 不動産用語集

一般媒介契約

読み方:いっぱんばいかいけいやく
媒介契約の一形式。媒介契約には他に専属専任媒介契約、専任媒介契約がある。一般媒介契約は次の二つの特徴を持つ。

  1. 依頼者が「依頼した宅地建物取引業者」以外の「他の宅地建物取引業者」に重ねて媒介を依頼することが原則的に自由である。
  2. 依頼者自身が、自分の力で取引の相手を発見し、直接契約することが原則的に自由である。

依頼者側からすると複数の業者に依頼することで、有利な取引の機会が広くなる反面、業者側からすると、成功報酬が得られる保証がないので、積極的な活動を行わない場合がある。

一般媒介契約には、他業者名を明らかにする明示型と、明らかにしない非明示型がある。
なお、一般媒介契約を締結するときは、国土交通大臣の定める標準一般媒介契約書によることが望ましいとされている。

内金

読み方:うちきん
売買代金や請負代金等を一時に支払わず、何回かに分けて支払う場合の最終回以外のものをいう。

手付とは違い、契約が解除になった場合は返還される性質のものである。

また手付は契約の義務が履行されれば代金に充当されるのに対して、内金は交付される時点ですでに代金の一部である。

売建住宅

読み方:うりたてじゅうたく
ディベロッパー(Developer)が、宅地を分譲販売する際に、購入者と建築請負契約を結んで建設する住宅のことをいう。土地を売ってから建てるので「売り建て」という。

建売住宅が企業側が自社の計画で建てた住宅を売るのに対し、売建住宅は、購入者が設計プランを選択できるので自由度が高いと言える。

デベロッパーからすると、建物を造っての販売よりも、リスクは少なくてすむという利点がある。

売主

読み方:うりぬし
不動産取引において、不動産を売る人を「売主」といい、不動産を買う人は「買主」という。所有不動産の移転登記を申請する際は登記義務者である。

上物

読み方:うわもの
不動産業界での上物とは、土地の上に建っている建物のことを指す。

不動産広告においては、上物が老朽化している等の理由で上物の価値が非常に低いと考えられる場合などは、「古家あり」または「廃屋あり」などと記載することが望ましいとされる(不動産の表示に関する公正競争規約13条、施行規則9条6号)。

オーナーチェンジ

読み方:おーなーちぇんじ
マンションや戸建て住宅を賃貸している所有者(オーナー)が、賃借人の入った状態のまま他へ売却すること。

入居者からみれば、家主がかわるだけなので大きな問題はなく、購入者側も新たに入居者を探す必要がないというメリットがある。

ワンルームマンションにこの種の取引が多い。

オープンハウス

読み方:おーぷんはうす
販売しようとする物件の内部を一定の期間公開し、買い希望客に自由に物件を見せて、反応客の中から買い手を絞り込む販売促進手法。

宅地建物取引業法施行規則6条の2第4号に該当するので、宅地建物取引主任者を専任させる必要がある。

おとり広告

読み方:おとりこうこく
広告した物件以外のものを購入するように誘導するいわゆる客寄せ広告。価格を著しく安く表示することが多い。

おとり広告としては下記のようなものがあげられる。
  1. 実際には物件が存在しない架空広告。
  2. 売却済み又は他人の物件を無断で広告するもの。
  3. 物件はあるが広告主がこれを販売する意思をもっていないもの。
おとり広告は宅地建物取引業法32条違反とされ、また、不動産の表示に関する公正競争規約21条により禁止されている。

買い換え特約

読み方:かいかえとくやく
不動産を買い換える場合に、手持ち物件の売却前に新規物件の購入契約を締結したが、手持ち物件が売却できないということがある。

このような場合に備えて売買契約書に「手持ち物件の売却が不調に終わった場合には、買主は不動産を購入する契約を解除し、契約を白紙に戻すことが出来る」旨の特約を付けておく必要がある。これを買い換え特約という。

買主

読み方:かいぬし
不動産取引において、不動産を売る人を「売主」といい、不動産を買う人は「買主」という。所有不動産の移転登記を申請する際は登記権利者である。

価格査定

読み方:かかくさてい
宅地建物取引業者が売却の媒介依頼を受けようとする顧客に対して、専門家の立場からその不動産の、市場での成約見込価格を調査・算出することをいう。

売主に価格をアドバイスするときには根拠を示すことが宅地建物取引業法で義務づけられており(同法34条の2第2項)、その根拠として(財)不動産流通近代化センターの「価格査定マニュアル」などが使われる。

なお、価格査定に要する費用は媒介の成功報酬に含まれる。

角地

読み方:かどち
正面と側方に道路がある土地のこと。値付けをする上で増額要因になるとされている。

空地率

読み方:くうちりつ
敷地内の空地面積(建築物の敷地面積から建築面積を差し引いた値)の敷地面積に対する割合をいう。空地率+建ぺい率=100%となる。

空地率が高いほど建築物の周囲の環境が良好になると考えられていて、近年、高い空地率を確保し、空地に歩行用通路・樹木・植栽等を整備することにより、不動産の価値自体を高めるという開発手法もある。

現状有姿売買

読み方:げんじょうゆうしばいばい
土地建物等が売買されるときに、売主は引渡時の現況のままで引き渡す債務を負担するにすぎないという趣旨で、契約書中に「現状有姿のまま」等と記載されることが多いが、その意義、具体的な内容については不動産業界でも定説はない。

この記載があるからといって、売主の瑕疵担保責任が免れるとは通常考えられていない。

建築条件付土地

読み方:けんちくじょうけんつきとち
土地の売主又はその代理人と購入者の間で、土地の売買契約締結後一定期間内に、当該土地上に建築物の請負契約を締結することを条件として売られる土地のこと。

指定期間内に建築請負契約が締結されない場合は、契約は白紙解除となり、預かり金などは全額返還される。

俗に「売り建て」とも呼ばれている。

公簿売買

読み方:こうぼばいばい
土地の売買契約において、登記記録(登記簿)上の表示面積で売買価格を確定し、金額の変更をしないもの。一般に実測すると膨大な費用と時間を要する山林や農地など広大な土地取引において行なわれている。

後日測量を行なって面積に相違が見られた場合の紛争を回避するために、売買契約書上では、公簿と実測の面積が相違しても、両者とも異議を申し立てず、売買代金の精算を行なわないという条文を明記しておく必要がある。

サブリース

読み方:さぶりーす
元来は、賃借人がさらに第三者に賃貸(転貸)することであるが、不動産取引においては、不動産管理業者が1棟のアパート・マンション・ビルを一括で借り上げ転貸することをいう。

所有者は自ら管理する煩わしさがなく、入居者の有無に左右されず家賃を受け取れるメリットがあるが、敷金、礼金がなくなったり、賃料が相場の10~15%近く安くなったり、家賃の10%近くの管理報酬を業者に払ったりというデメリットがある。

また、一括借り上げ期間と転貸借期間とのミスマッチや賃料の下落から、トラブルも発生している。

更地

読み方:さらち
建物等の定着物がなく、借地権等の使用収益を制約する権利のついていない宅地をいう。すなわち、すぐに建物の建築が可能な土地を更地と呼んでいる。

なお、宅地でなければ更地とは呼ばないので、耕作されていない農地や樹木のない山林は更地とは呼ばない。

実測売買

読み方:じっそくばいばい
不動産売買契約時に実際の面積を測量し、その面積に基づいた金額で売買する方式である。

登記簿上の地積(公簿面積)は、おおかた現況の土地面積とは違っている。そのため、公簿売買の方式をとると後日の測量の結果面積に差異が生じ、トラブルとなることも少なくない。

そこで、後日のトラブルを避けるためにも、できるだけ実測売買を行う方が望ましいと言える。

私道負担

読み方:しどうふたん
売買等の対象となる土地の一部に私道が含まれている場合の、その私道敷地部分のことを言う。

建築基準法42条の道路となる私道以外にも、通行地役権の目的になっているようなものも含む。また、私道について所有権や共有持分を持たずに、利用するための負担金を支払うことになっている場合や、将来生ずることになっている私道負担も私道に関する負担に含まれる。

不動産広告では、土地面積に私道の敷地が含まれているときには、「土地面積100m2(うち私道負担5m2)」などのように表記し、また、私道の敷地が周辺の所有者と共有の場合は「私道100m2、持ち分4分の1」というように、私道の全体面積と共有持分を表記する。(不動産の表示に関する公正競争規約15条)。

なお、宅地建物取引業者の重要事項説明では、宅建業者に対して、取引の際には前もって「私道に関する負担に関する事項」を説明することが義務付けられている(宅地建物取引業法35条3号)。

重要事項説明書

読み方:じゅうようじこうせつめいしょ
不動産の売買契約や賃貸契約において、買主や借主の権利を保護するために、売主、貸主またはその仲介者として契約をする宅地建物取引業者が、契約上の重要事項について、買主や借主に交付する書面。不動産業界では、物件説明書とも呼んでいる。また、略して重説ということもある。

専属専任媒介契約

読み方:せんぞくせんにんばいかいけいやく
媒介契約の一類型で、次の特約が付されている。
  1. 依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて媒介や代理を依頼することを禁じる。
  2. 依頼者は自分で発見した相手とも売買または交換の契約をすることができない(媒介を依頼した宅建業者が探索した相手方以外とは契約ができない)。

依頼を受けた宅建業者は、下記のとおりの義務を負う。

  1. 媒介契約書面の交付義務。
  2. 価額等について意見を述べる際の根拠明示義務。
  3. 媒介契約の有効期間は3ヵ月以内としければならない。
  4. 依頼者の申出がない限り期間の更新はできない。
  5. 1週間に1回以上業務の処理状況について報告しなければならない。
  6. 媒介契約の日から5日以内に指定流通機構に物件を登録しなければならない。

なお、国土交通省が定めた標準的な媒介契約の契約条項である標準媒介契約約款がある。

専任媒介契約

読み方:せんにんばいかいけいやく
媒介契約の一類型で、依頼者は他の宅地建物取引業者に重ねて媒介や代理を依頼することが禁止される。

依頼を受けた宅建業者は、下記のとおりの義務を負う。
  1. 媒介契約の期間は3ヵ月を超えることはできず、依頼者の申出により更新するときも、更新の日から3ヵ月を超えることはできない。
  2. 2週間に1回以上依頼者に業務の処理状況を報告しなければならない。
  3. 媒介契約締結の日から7日以内に指定流通機構に物件を登録しなければならない。

なお、国土交通省が定めた標準的な媒介契約の契約条項である標準媒介契約約款がある。

建売住宅

読み方:たてうりじゅうたく
業者が販売を目的として住宅を建て、完成後にその建物を土地とセットで売却するもの。

間取りや設備仕様について、あらかじめ販売業者サイドで決定した住宅の内容で、建築される。希望を聞いてから建築する注文住宅とは、その点が異なるが、実際には予約販売の形で仕上げを選べるものもある。

建物と土地にそれぞれ別々に価格が定められることもあり、建物には消費税が課せられる。

仲介

読み方:ちゅうかい
一般的な意味は、当事者の間に入って便宜を図ったり尽力すること。

不動産取引においては宅地建物取引業者の取引態様のひとつ。

宅地建物取引業法等の法令では「媒介」という。

中間金

読み方:ちゅうかんきん
不動産の売買契約において、手付金と残代金の間に支払う金銭のこと。

なお、手付は契約の義務が履行されれば代金に充当されるのに対して、中間金は交付される時点ですでに代金の一部である。

つなぎ融資

読み方:つなぎゆうし
不動産を取得しようとする者が、住宅ローンや自己所有不動産の売却代金を受領する以前に、工事代金や購入代金に充てるために受ける融資のこと。

つまり、ローンの実行や売買のタイミングのずれによる資金の不足を補うために利用する短期のローンで、借入金の返済は住宅ローン実行時又は売却代金受領時に一括して行う。

読み方:つぼ
尺貫法による土地や建物の面積の単位。一坪は六尺平方で、約3.3m2である。

「不動産の表示に関する公正競争規約」の規定では、土地の面積や建物の床面積を広告で表示する場合には、坪表示ではなくメートル法によって表示することとされている(不動産の表示に関する公正競争規約15条19号)。

ただし、メートル表示と同時に、坪表示も併せて表示することは差し支えない。

手付

読み方:てつけ
有償契約(売買、請負、賃貸借等)において、契約に際し、当事者の一方から相手方に交付される金銭その他の有価物をいう。

手付には交付される目的により、解約手付、証約手付、違約手付の3種類があり、どの手付であるかは当事者の意思によって決められるが、民法は当事者の意思が不明のときは、解約手付と解するとしている(民法557条)。

宅地建物取引業者が売主として受け取る手付は解約手付である。この規定は消費者保護の観点から強行規定である(宅地建物取引業法39条2項、3項)。

また、宅地建物取引業者が売主の場合には、代金の額の10分の2をこえる額の手付を受領することができない(同法39条1項)。

なお、契約が約定どおり履行されるときは、手付は代金の一部に充当されることとなる。

テナント

読み方:てなんと
商業が目的の賃借人のこと(英語のtenantにはアパートや土地の借り手なども含まれる)。

一般的には、オフィスビル、マンションの下層階や雑居ビルなどを借りる事務所や店舗及びその借主を指す。

等価交換方式

読み方:とうかこうかんほうしき
建築物の共同開発の手法で、土地所有者が土地を提供し、ディベロッパー(Developer)が建設資金を負担して中高層の区分所有建物を建設し、完成した区分所有建物をそれぞれの出資割合で取得する方式をいう。

土地所有者は、ディベロッパーに土地所有権の一部共有持分を譲渡し、その見返りに区分所有建物の一部を等価で交換することになる。

土地所有者は、資金負担なしに建物を取得でき、ディベロッパーは土地を先行取得するための資金やリスクを軽減することが可能となるなど、双方にメリットがある。

取引態様

読み方:とりひきたいよう
宅地建物取引業者が不動産の売買、交換、貸借に関する広告をするとき、あるいは注文を受けたとき、業者の立場が売主、貸主、代理、媒介の態様のいずれなのかを明示しなければならない。

不動産の表示に関する公正競争規約では、不動産広告を行なう際には、不動産会社の取引態様を明確に表示しなければならないとされている(不動産の表示に関する公正競争規約15条1号)。 

ただし媒介については仲介という言葉でもよいこととされている。

内覧会

読み方:ないらんかい
新築マンションや一戸建住宅の売主事業者が、建物が完成したときに購入者に仕上がりを見てもらうために開催するもの。

購入者は、契約内容と違ったり、施工不良などがあった時には、この段階で申告し修正してもらう。

また、完成済みまたはリフォーム済みの一戸建住宅、マンションを販売するときに現地案内を開催することも内覧会という。

媒介契約

読み方:ばいかいけいやく

宅地建物の売買・交換、貸借の仲介を、宅地建物取引業者に依頼する契約をいう。

宅地建物取引業者は媒介契約を締結したときは、後日、媒介契約の存否、内容、報酬等をめぐって紛争等が生ずるのを防ぐために、遅滞なく、一定の契約内容を記載した書面を作成し依頼者に交付しなければならない(宅地建物取引業法34条の2)。

なお、媒介契約には一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類がある。

フリーレント

読み方:ふりーれんと

厳しいオフィス賃貸借市況のなか、また定期建物賃貸借契約の普及が進むなかで、最近慣行化しつつある契約形態である。文字どおり建物を一定期間無償で使用させる契約をいうが、約定において、一定期間満了後には所定の賃料を支払うこと、最低入居を継続すべき期間については退去できないことが定められているため、使用貸借ではなく、実質的な賃料値下げとしての効力を有する。

この方式で新規テナントを誘致した場合、フリーレント期間満了後の賃料は、フリーレントがない場合の賃料より高く設定できるため、既存テナントが割高な賃料で入居している場合でも、引下げ要請を受ける可能性を低くできるというメリットがある。

また、賃料相場が反転したときも、あらかじめ高めの額面賃料を設定しているため、むずかしい賃料増額改定交渉をしなくてすむというメリットもある。

アパート、マンションでも、これにならって近年増え続けている。

モデルハウス

読み方:もでるはうす

住宅メーカーなどが、住宅展示場内に自社の住宅を建設してPRと同時に集客を図ったり、分譲住宅の販売に際し、分譲地内の1タイプの住宅を客に内覧させたりして、販売促進のために使用されるもの。

分譲地内でモデルハウスとなった住宅は、値引きして売却されることが多い。

レインズ

読み方:れいんず

不動産流通標準情報システム(Real Estate Information Network System=REINS)のこと。

不動産流通機構の近代化方策として建設省(現国土交通省)が企画し、指定流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムである。

レインズは、不動産情報規格の標準化、標準的システムの開発、流通機構間の提携強化、ミニVANの形成などを図り、宅地建物取引業者による情報の共有化体制を図ることを目的としている。

ローン特約

読み方:ろーんとくやく

不動産売買では、代金支払いのために銀行等のローンを利用することが少なくない。

この場合、予定していたローンが実行されないならば、買主は代金支払いできず、売主によって手付金を没収されたり違約金を徴収されてしまうことになる。

そこで、このような事態をさけるために、ローン不成立の場合には契約を無条件で白紙に戻すことができるとする特約(ローン特約)がなされることが多い。

特約の内容は「指定の金融機関とローン契約が成立しなかった場合には契約を白紙撤回し、支払済みの金員を無利息で返還する」などの文言を契約書に記載しておくのが一般的である。

買取保証

読み方:かいとりほしょう
買取保証とは、個人所有住宅やマンションを買換える時に、売却の媒介を依頼された宅地建物取引業者が一定の媒介期間経過後に、希望価格で売却に至らない場合には、査定価格から公租公課と必要経費を減じた価格で買取ることを約束することをいう。

売却を委託する側にとっては、最終的に買取してもらえるという安心感があるが、この場合の査定価格は業者の転売危険負担を含むので、通常の媒介査定価格より下回ることが多い。
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