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【不動産登記関連用語】| 不動産用語集

移転登記

読み方:いてんとうき
権利がある人から他の人に移転した際に行われる登記のこと。不動産の売買契約においては、売主から買主に所有権が移転したときに行われる。

乙区

読み方:おつく
登記記録(登記簿)で、所有権以外の権利に関する事項を記載した部分のこと。具体的には地上権、賃借権等の用益権、抵当権等の担保権が登記される。

なお、所有権以外の権利の登記がない不動産については、乙区の登記記録(用紙)は設けられず、甲区のみである。

オンライン申請

読み方:おんらいんしんせい
平成17年の不動産登記法の改正により、表示に関する登記であると権利に関する登記であるとを問わず、オンライン申請が可能になった(不動産登記法18条1号)。

オンライン申請とは、申請情報及び添付情報の全部を、登記所のコンピュータと申請人又は代理人のコンピュータを通信回線で接続して登記所に提供する方法である。改正前とは異なり、必然的に申請人又は代理人が登記所に出頭する必要はなく、また、書面を作成する手間も省くことができる。

オンライン申請の場合には、同時にすべての情報を電磁的記録の送信によって提供し(不動産登記令10条)、情報の一部を書面により提出することはできない。

また、表示に関する登記の申請には、法定の添付書類のほかに数多くの書面が添付されることが少なくなく、そうした書面によって提供されるべき情報をあらかじめコンピュータにより作成することは容易ではない。作成者の電子署名・電子証明書をすべて用意することも困難であると予想される。そこで、オンライン申請の際に、書面をスキャナー等でコンピュータ上のデータに変換したものを添付情報として提供することができる。この場合には、変換したデータの作成者が電子署名をしなければならない(不動産登記令13条1項)。この場合には、申請人は、登記官の定めた相当の期間内に、原本の書面を登記官に提示しなければならない(不動産登記令13条2項)。

家屋番号

読み方:かおくばんごう
登記された建物を特定するため、一個の建物ごとに付す番号。

区分所有建物の場合には、区分された専有部分ごとに付される。

原則として敷地の地番と同一の番号で、同一の敷地(一筆の土地)に複数の独立した別個の建物があるときには、敷地の地番と同じ番号に支号が付く。

また、一個の建物が、複数の敷地(二筆以上の土地)にまたがって建っているときには、床面積の多い土地の地番と同一の番号が付く。

各階平面図

読み方:かくかいへいめんず
建物を新築したときなどの表題登記の際に添付する図面。

250分の1の縮尺(この縮尺によることが適当でないときは適宜の縮尺によることができる)により一個の建物(付属建物があるときは主たる建物と付属建物をあわせて一個の建物とする)ごとに作成し、各階の形状を図示し、主たる建物又は付属建物の別、及び付属建物の符号、並びに各階の別及び床面積を記載する図面である(不動産登記規則83条)。

合筆

読み方:がっぴつ、ごうひつ
数筆の土地を合わせて1筆とすること。土地の物理的な状況に関係なく登記簿上の所属籍を変更する人為的な処分である。

仮登記

読み方:かりとうき
将来の本登記に備え、順位を保全する目的でなされる予備登記。書類等の不備で本登記できない場合や(1号仮登記)、将来権利変動を生じさせる請求権がある場合に、それを保全するときになされる(2号仮登記)。

後日要件が完備して本登記がされれば、仮登記の順位が当該本登記の順位になるという順位の保全効力はあるが、仮登記のままでは対抗力はない。

共同担保目録

読み方:きょうどうたんぽもくろく
甲不動産が乙不動産とともに、ある同一の債権を担保するために担保権の客体となっているとき(共同担保)は、一覧表である共同担保目録を作成し、これを担保権の登記で引用することによっている。

担保権の客体となっている場合、甲不動産についてする当該登記において乙不動産を表示することによっても共同担保であることを公示することは可能であるが、物件が増加した場合、登記記録が煩雑化し一覧性が損なわれるので、共同担保目録を作成し、共同担保の関係にある各物件の担保権の登記記録でこれを引用することによって、物件の増減を把握する取扱がなされている。

なお、登記事項証明書を請求する際に、共同担保目録に記載されている事項は、請求のない限り省略されて交付されるので、共同担保目録が必要な場合はその旨を特に請求しなければならない。

区分建物の所有権保存登記

読み方:くぶんたてもののしょゆうけんほぞんとうき
区分建物では、原始取得者が常に表題部所有者となるため、非区分建物のように転得者のために冒頭省略登記(表題登記のない不動産の譲受人が所有者として表題登記・所有権保存登記を行うこと)をすることができない。そこで、表題部所有者から所有権を取得した者も自己名義の所有権保存登記を申請することができる(不動産登記法74条2項)。

なお、この場合の所有権保存登記は、その区分建物に敷地権が一体化している敷地権付き区分建物の場合には、敷地権の登記名義人の承諾を要する。

権利証

読み方:けんりしょう
登記済証の俗称。「登記済権利証」とも呼ばれる。詳しくは登記済証へ。

権利に関する登記

読み方:けんりにかんするとうき
不動産の権利に関する登記のこと。所有権、抵当権、地上権、賃借権など各種の権利について、移転登記、設定登記、変更登記などさまざまな登記が行われる。

権利に関する登記の登記事項

読み方:けんりにかんするとうきのとうきじこう
権利に関する登記では、次のような事項が登記記録に記録される。不動産の売買や、抵当権が設定された場合を例にとると下記のようになる。
  1. 登記の目的。「所有権移転」とか「抵当権設定」というもの(不動産登記法59条1号)。
  2. 申請の受付年月日及び受付番号。「平成19年8月1日第1234号」というように表示される。権利に関する登記は、他に先んじて登記がされるか否かが非常に重要であるが、申請の受付年月日及び受付番号によって、その優先順位を究極的に公示している(同法同条2号)。
  3. 登記原因とその日付。登記原因とは、登記をして公示すべき変動を発生させている原因をいう。例えば、平成19年8月1日に締結された売買契約によって不動産の所有権が移転したときは「原因 平成19年8月1日売買」、抵当権が設定されたときは「原因 平成19年8月1日設定」と記録される(同法同条3号)。
  4. 登記される権利の登記名義人の表示。所有権移転登記であれば所有者を、抵当権設定登記であれば抵当権者を公示する。登記名義人が自然人であれば同人の住所・氏名、法人であればその名称・事務所の所在を記録する。なお、当該権利が共有又は準共有の場合には、その持分割合を「持分 2分の1」などと記録する(同法同条4号)。
  5. 登記の目的である権利の消滅に関する定めがあるときはその定め。登記原因たる法律行為に解除条件又は終期を付した場合に、当事者がこれを第三者に対抗することを意図するときは、これを登記事項とすることができる(同法同条5号)。
  6. 当該不動産又はそれに関する権利が共有又は準共有の場合、当事者は原則としていつでも分割することができる。しかし、分割をしない旨の当事者間の合意(民法256条1項ただし書き)、分割を禁ずる遺言(同法908条)、家庭裁判所の審判があるときは、これを登記することができる(不動産登記法59条6号)。
  7. 権利に関する登記の申請を申請適格者自らではなく、第三者(代位者)が同人に債権者代位権の行使等の規定により代位をして行ったときは、代位者と代位原因を公示する(同法同条7号)。
  8. 申請の受付年月日及び受付番号のほかに、権利の順位を明らかにするために必要な事項として、不動産登記規則147条で定める順位番号及び符号(順位事項という。不動産登記令2条8号)。

権利部

読み方:けんりぶ
登記記録のうち、権利に関する登記が記録される部分。

固定資産税評価額

読み方:こていしさんぜいひょうかがく
固定資産税を計算する基になる価格のこと。また、都市計画税、不動産取得税、登録免許税等の計算の基準にもなる。

全国の市区町村や都税事務所に、土地と建物それぞれの課税台帳があり、土地一筆ごと、家屋一軒ごとの評価額が登録されている。

なお土地・家屋の固定資産税評価額については3年に1度「評価替え」が実施されており、この評価替えの年度を「基準年度」という。この固定資産税評価額は、基準年度の評価額が次年度および次々年度にそのまま引き継がれるのが原則である。

ただし次の1または2の事情等があるときは、基準年度以外の年度であっても、土地の固定資産税評価額を変更するものとされている。
  1. 分筆、合筆、地目変更により土地の区画・形質が変化したこと。
  2. 著しい地価の下落があったこと。

敷地権

読み方:しきちけん
区分所有法上の「敷地利用権」のことを、不動産登記法上「敷地権」と呼ぶ。

住所証明書

読み方:じゅうしょしょうめいしょ
不動産登記申請の添付書類のひとつで、実際には存在しない人や法人の名義で登記がなされることを防止するために添付する。

個人の住所証明書は、住民票の写し、戸籍附票、印鑑証明書であり、法人の場合は、商業法人登記の登記事項証明書である。

なお、個人の住所証明書は、申請書に住民基本台帳法に規定する住民票コードを記載した場合には、添付を省略することができる。また、法人の場合は、一部の法務局を除きその法人が登記されている管轄法務局に不動産登記を申請する場合には、添付を省略することができる。

所有権保存登記

読み方:しょゆうけんほぞんとうき
権利部のない不動産の登記記録に、現在の所有者を公示するためにはじめてする権利に関する登記をいう。所有権保存登記があってはじめて、その後の権利変動(所有権移転、抵当権設定等)を登記することが可能になる。

所有権保存登記をすることができるのは、原則として表題部所有者又はその一般承継人(ある者に属する権利義務等の法律関係を包括的に承継する者)である。

先行登記

読み方:せんこうとうき
不動産の買主に融資をする金融機関が担保を確保するため、最終代金の決済に先立ち目的物の所有権移転登記などをすませること。

通常の不動産取引では、売主の債務である目的物の引渡しと、買主の債務である売買代金の支払いは同時に履行されるのが原則である(民法533条)。

ところが先行登記を行なう場合は、売主が先に登記義務の履行するにもかかわらず、売買代金を回収できなくなるとういリスクがある。これを回避するため売主にローンの代理受領の権限を与えるなどの保全措置をとるのが一般的である。

専用住宅証明書

読み方:せんようじゅうたくしょうめいしょ
居住用住宅における登録免許税の軽減の適用を受けるために、登記申請の際登記所に提出する書面で、市区町村で発行する。登記上は専用住宅証明書、住宅用家屋証明書、減税証明書などと呼ばれることが一般的だが、書面の名称は各市区町村により異なる。

専用住宅証明書は次の条件を満たせば発行される。

新築の場合

  1. 個人自らが居住用として新築したこと。
  2. 新築後1年内に登記を申請すること。
  3. 床面積の合計が50m2以上であること。
  4. 併用住宅では居住部分の床面積が9割以上であること。

既在住宅取得の場合

  1. 個人自らが居住用として購入すること。
  2. 取得後1年内に登記を申請すること。
  3. 床面積の合計が50m2以上であること。
  4. 木造、軽量鉄骨等非耐火建物は取得日以前20年以内、鉄骨造等耐火建物は取得日以前25年以内に建築されたものであること。
  5. 併用住宅では居住部分の床面積が9割以上であること。

なお、専用住宅証明書の申請に必要な書類は各市区町村で取扱いが多少異なるので、当該物件所在の役所に確認が必要である。

建物の名称

読み方:たてもののめいしょう
所有者が建物に適宜つけている名称をいう。建物の名称は法定の登記事項ではないが、建物を特定する際に有用であるために付されているときは、登記事項とされている(付属建物を除く)。

例えば、区分所有建物の一棟の建物に「センチュリーマンション」とか、区分建物に「101号]とか名称がある場合がそれである。

建物の滅失の登記

読み方:たてもののめっしつのとうき
建物の滅失の登記とは、建替えの為に既存の家屋を取毀した場合や火事で建物が焼失した場合などに、その建物の表題部を抹消し登記記録(登記用紙)を閉鎖するためにする登記である。

建物が滅失した時は、表題部に記載された所有者又は所有権の登記名義人は1ヵ月以内に建物の滅失の登記を申請しなければならない(不動産登記法57条)。

権利の客体の滅失によって当該建物に関する権利はすべて消滅するので、抵当権等の所有権の登記以外の権利に関する登記名義人の承諾は特に必要ない。

地積

読み方:ちせき
登記された土地の登記簿上の土地面積のこと。

登記簿上の地積は、明治初期の測量にもとづく場合がある等の事情により、不正確であるケースが少なくない。したがって、地積も、実測面積とは違う場合が多い。

土地の売買契約を締結する際には、実測をしてからが望ましいといえる。

地積更正登記

読み方:ちせきこうせいとうき
実際に測量した土地の面積(実測面積)と登記記録(登記簿)の面積(公簿面積)が異なる場合 に、登記記録(登記簿)の内容を実測面積に更正する手続きのことを「地積更正登記」という。

地積更正登記が必要になる場合としては、登記記録(登記簿)に事実を反映させたいとき、土地の買主が宅地建物取引業者やマンション業者で、そこに建売住宅やマンションを建てる場合や、相続税の物納をする場合などである。

地積更正登記の前提として隣接者と境界の立会い確認を行い、地積測量をする。また、境界標がない点には杭や金属標などの永久的な境界標を設置しなければならない。

地積更正登記の必要書類は、地積測量図、境界確認書(境界確定図や立会証明書など。隣接者の署名・実印での押印が必要)である。

地番

読み方:ちばん
不動産登記法により定められた土地の番号のことで、土地一筆ごとに定められている。

住所とはべつのもので、例えば、住居表示が実施された地区においては、地番と住所は一致していない。

地目

読み方:ちもく
土地の使用状況を示すもので、土地の主たる用途によって、不動産登記規則99条により、田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地に区分されている。

登記記録(登記簿)上の地目と現実の使用状況が一致していない場合もあることに、留意する必要がある。

抵当権設定登記

読み方:ていとうけんせっていとうき
抵当権は、不動産又は地上権もしくは永小作権に設定することができる約定担保物件である(民法369条)。抵当権設定登記は、抵当権者を登記権利者、抵当権設定者を登記義務者として、抵当権設定契約がされたことを証する登記原因証明情報を提供して申請する。

申請情報には、被担保債権を特定できる事項として、抵当権設定契約の成立日、債権額、債務者の表示を必ず記録する。債権額は、優先弁済権の範囲を確定するために記録するが、一つの債権の一部を被担保債権とすることも可能である(その場合には登記原因にその旨を記録する)。

また、弁済期までの利息・弁済期後の予定損害金の特約を登記することができ、このうち、最後の二年間のものに限って抵当権設定登記に記録がある場合には、後順位担保権者・一般債権者に対し、当然に優先弁済を受けられる。

登記

読み方:とうき
私法上の権利に関する一定の事項を第三者に公示するため、登記簿に記載すること。権利の保護、取引の安全のために行われる。不動産登記・船舶登記・商業登記・法人登記などがある。

不動産登記は、建物を新築した場合、不動産を相続や売買で購入した場合、融資を受けるために不動産に担保権(抵当権や根抵当権など)を設定する場合、ローンを完済したので担保権を消したい場合などに、不動産の状況や権利関係を登記簿に公示するための一連の手続きをすることである。

また、商業・法人登記は、会社・法人等を設立する場合、役員の交代や任期が満了した場合、会社の本店や支店の設置・移転・廃止をする場合など、会社の内容に変更を生じたときに登記簿に公示するための一連の手続きをすることである。

登記をしておかないと当事者間で争いになったときに、「自分が所有者である。」と主張することができなかったり、商業登記は登記内容に変更が生じているにもかかわらず、変更登記を怠っていると、過料に処せられる場合があるので注意が必要。

登記原因証明情報

読み方:とうきげんいんしょうめいじょうほう
「登記の原因となった事実又は法律行為及びこれに基づき現に物権変動が生じたことを証する情報」で、新不動産登記法施行後(平成17年3月7日施行)は、法令に別段の定めがある場合を除き、必ず提供しなければならない(不動産登記法61条)。

これは、従来の「登記原因証書」、「申請書副本」の制度が廃止され、それに代わるものとして導入された。その目的は、これにより登記申請や登記原因の真実性を担保させ、更に登記制度の信頼性を向上させることにより、取引の安全と円滑に資することである。

その内容は、法律行為に基づく登記申請(売買などの共同申請)の場合には、その登記をすることによって不利益を受ける者(登記義務者)がその内容を確認し、署名もしくは記名押印した書面又は電子署名をした情報とされている。

例えば、売買による所有権移転登記の場合、次の内容を含んだ書面又は情報で、売主が確認したものが該当する。
  1. 契約の当事者。
  2. 目的の不動産。
  3. 売買契約の存在。
  4. 当該売買契約により所有権が移転したこと。
  5. 所有権移転の時期。

具体的には、下記のようなものが登記原因証明情報となる。

  1. 売買契約書、売渡証書、贈与契約書、交換契約書、担保権解除証書などの処分証書(当事者が作成した契約書など)。
  2. 住所移転、相続、法人の合併などを原因とする登記の場合は、その事実を証する住民票、戸除籍謄本、遺産分割協議書、法人登記事項証明書など。
  3. 上記のような証明書がない場合、又はあっても提供できない場合は、当事者が登記原因等を記載した報告書を作成し、署名押印したもの。

登記識別情報

読み方:とうきしきべつじょうほう
申請にかかる登記によってあらたに登記名義人となる申請人にその登記完了後に登記官が通知する12桁の英数字の組み合わせによるパスワードで(不動産登記規則61条)、登記名義人本人が申請していることを確認するための情報。

平成17年に不動産登記法が改正される以前は、登記完了時に、登記官は登記済証を登記権利者たる申請人に交付していたが、改正後は登記済証の制度が廃止され、その後のオンライン申請における本人確認を念頭に、登記識別情報を登記完了時に通知することになった。登記識別情報は、従来の登記済証の制度に完全に代わる制度として採用されている。なお、登記識別情報の通知は、オンライン申請の場合は暗号化されたデータのダウンロード、書面申請の場合は窓口での書面の交付によって行われる(同規則63条)。

登記識別情報の通知をうけた登記名義人は、次のような登記の申請をする場合に、登記識別情報を登記所に提供しなければならない(不動産登記法22条、不動産登記令8条1項)。
  1. 登記名義人が登記義務者として登記権利者と共同で権利に関する登記を申請する場合。
  2. 共有物分割禁止の定めにかかる権利の変更の登記、抵当権又は質権の順位の変更の登記、根抵当権の共有者が元本確定前に債権額の割合とは異なる割合で弁済を受ける等の特約(民法398条の14第1項ただし書)の登記。これらの登記は当事者間における登記義務者・登記権利者の必ずしも明確ではない合同行為であるため、申請人全員の登記識別情報の提供を要する。
  3. 所有権の移転の登記がない場合における所有権の登記の抹消。
  4. 仮登記の登記名義人が単独で申請する仮登記の抹消。
  5. 所有権の登記がある土地の合筆の登記。
  6. 所有権の登記がある建物の合体による登記等。
  7. 所有権の登記がある建物の合併の登記。

登記識別情報は次の場合には通知されない(同規則64条)。

  1. その通知を受けるべき者が、通知を希望しない旨の申出をあらかじめしたとき。
  2. オンライン申請にかかる登記の完了後、登記所のコンピュータに登記識別情報が記録され送信可能となったときから30日以内にダウンロードしない場合。
  3. 書面申請にかかる登記の完了のときから3ヵ月以内に登記識別情報を記載した書面を受領しない場合。
  4. 登記識別情報の通知を受けるべき者が官公署である場合。

なお、登記識別情報の再通知は行われない。後日登記識別情報の提供なしに申請がされる際の本人確認を事前通知や資格者代理人による本人確認などにより行えば足りると考えられるからである。

登記事項証明書

読み方:とうきじこうしょうめいしょ
登記記録に記録されている事項の全部又は一部を証明した書面。不動産登記制度は不動産取引の安全と円滑を図る制度なので、登記記録等はできる限り、一般に公開される必要があるため、誰でも手数料を納付して登記事項証明書の交付を請求することができる(不動産登記法119条1項)。

この請求は、窓口又は郵送で請求書の提出によるほか、オンラインで行うこともできる(不動産登記規則194条)。

登記事項証明書には、その記載事項に応じて次のようなものがある(同規則196条)。
  1. 全部事項証明書 登記記録(閉鎖登記記録を除く。以下同じ。)に記録されている事項の全部。
  2. 現在事項証明書 登記記録に記録されている事項のうち現に効力を有するもの。
  3. 何区何番事項証明書 権利部の相当区に記録されている事項のうち請求に係る部分。
  4. 所有者証明書 登記記録に記録されている現在の所有権の登記名義人の氏名又は名称及び住所。
  5. 一棟建物全部事項証明書 一棟の建物に属するすべての区分建物である建物の登記記録に記録されている事項の全部。
  6. 一棟建物現在事項証明書 一棟の建物に属するすべての区分建物である建物の登記記録に記録されている事項のうち現に効力を有するもの。

なお、共同担保目録・信託目録に記載されている事項は、請求のない限り省略されて交付される(同規則197条3項)。

登記事項要約書

読み方:とうきじこうようやくしょ
登記簿がコンピューター化されたことにより、従来の紙の帳簿の閲覧に代わるものとして、「登記事項要約書」の交付を登記所に請求することができる。

登記事項要約書とは、登記簿の記録を要約した内容を印刷した書面で、紙の登記簿を閲覧した際に自分で書きとめるメモに相当するものである。したがって登記官の証明文や作成年月日などは記録されておらず、現在の権利だけが記載され、過去の権利の発生・移転・消滅の履歴は判らない状態になっている。権利の発生原因(売買など)も省略されているので知ることができない。

なお、郵送で請求することはできず、他の登記所が管轄している不動産に関しては交付されない。これは閲覧制度の代替が登記事項要約書であるからだと考えられる。

登記済証

読み方:とうきずみしょう
登記が完了したときに、登記権利者に交付される書面のこと。俗に権利証、登記済権利証と呼ばれる。

登記済証が交付される意味は次の2つがある。
  1. 申請した登記が完了したという通知。
  2. 後日の登記申請の際に登記義務者として登記済証を添付することにより、登記名義人であることの証明。

なお、平成17年3月7日に改正された新しい不動産登記法では、オンライン申請が可能になったが、登記済証はオンライン申請にはなじまないので、新たに登記完了通知制度、登記識別情報制度が導入された。

また、改正後においても、登記済証を添付する必要がある登記の場合で、その申請を初めてするときは、登記済証の添付が必要となる。

登記簿

読み方:とうきぼ
登記記録が記録される帳簿であって、磁気ディスク(これに準ずる方法により一定の事項を確実に記録することができる物を含む)をもって調製するもの(不動産登記法2条9号)。

つまり、登記簿は、もっぱら登記記録を記録する媒体ということになる。

ただし、これは平成17年3月7日に施行された新不動産登記法による定義であり、旧不動産登記法では登記簿といえば紙でできたものが原則であった。

なお、旧法上は、土地登記簿と建物登記簿とが区別されていたが、新法においては、このような区別をしていない。

登記簿謄本

読み方:とうきぼとうほん
登記簿(登記用紙)を複写し、登記官が登記簿の謄本である旨を認証したもの。

現在、すべての法務局の不動産登記事務がコンピュータ化され、従来のバインダー式登記簿は閉鎖されているので、登記簿謄本に該当するものとして全部事項証明書がコンピュータにより作成される。

登記名義人

読み方:とうきめいぎにん
不動産の権利に関する登記の現在の名義人(権利者)として記載されている者のこと。

土地家屋調査士

読み方:とちかおくちょうさし
他人の依頼を受けて、不動産の表示に関する登記、これらの登記の前提としての現況調査・測量・土地の境界確定の立ち会い等も行い、必要な土地・家屋に関する調査・測量・申請手続き・審査請求手続きをすることを業とする者。

具体的な業務としては、土地分筆登記、土地合筆登記、地目変更登記、地積更正登記、建物表示登記などの登記申請を代理し、またこれらの登記の前提としての現況調査・測量・土地の境界確定の立ち会い等も行う。 

資格は以下の者に限定される。
  1. 土地家屋調査士試験に合格した者。
  2. 法務局又は地方法務局において不動産の表示に関する登記の事務に従事した期間が通算10年以上となる者。
  3. 法務大臣が土地家屋調査士業務を行うのに必要な知識及び技能を有すると認定した者。

土地所在図

読み方:とちしょざいず
土地の表題登記の申請における法定添付書類である。また、地図等の訂正の申出をする場合にも添付される。

土地所在図は、当該土地の位置を明らかにする図面で、方位・土地の形状・隣地の地番を記載して、一筆の土地ごとに作成され、登記官が当該土地を地図に記載する際の根拠となるため、その縮尺は当該土地の近傍類似の土地の地図と同一の縮尺による。また、その誤差の範囲は、地積測量図の誤差の基準と同様である(不動産登記規則75条、76条)。

表示登記

読み方:ひょうじとうき

不動産の現況を明らかにするためにされる登記のことで、登記記録(登記簿)の表題部になされる(不動産登記法12条)。

土地については所在、地番、地目、地積(同法34条)、建物については所在、家屋番号、種類、構造、床面積等(同法44条)が表示される。

なお、表示登記のうち、表題部に最初にされる登記を表題登記といい(同法2条20号)、申請人は原則的にはその所有者であり、その所有権取得の日から1ヵ月以内に登記の申請をしなければならないとされている(同法16条、36条、47条)。

表題登記

読み方:ひょうだいとうき

表示に関する登記のうち、当該不動産について表題部に最初にされる登記をいう(不動産登記法2条20号)。

表題部

読み方:ひょうだいぶ

登記記録のうち、表示に関する登記が記録される部分。

土地の場合は、土地の所在と地番、地目、地積などが記録され、まだ所有権登記がなされていない場合は、所有者の住所、氏名が、共有の場合には住所、氏名に加えて共有者各自の持分が記載される。

建物の場合は、建物の所在、家屋番号、建物の種類、建物の構造、床面積などが記録されている。土地と同様に、まだ所有権登記がなされていない場合は、所有者の住所、氏名が、共有の場合には住所、氏名に加えて共有者各自の持分が記載される。

付属建物

読み方:ふぞくたてもの

主たる建物とは別棟で、社会通念上、効用、経済的価値等から主たる建物と一体をなすものとする建物(別棟の物置、作業小屋、便所等)をいう。

登記記録(登記簿)上では表題部に付属建物として登記される。

付属建物は、通常は建物の従物であると考えられるので、主たる建物が売買されると同時に売買されたことになる(ただし当事者同士で異なる合意をすることは可能である)。

付属建物は、未登記の場合も多いが、その場合でも、主たる建物の登記の対抗力は付属建物にも及ぶし、主たる建物に抵当権が設定されれば、付属建物にもその効力が及ぶとされる。

分筆

読み方:ぶんぴつ

1筆の土地を分けて数筆とすること。

土地の物理的形状に関係なく登記記録(登記簿)上の所属積を変更する人為的な処分である。

分筆は所有者の申請によるが(不動産登記法39条1項)、次の場合には登記官の職権で分筆登記をしなければならない(同法39条2項)。

  1. 1筆の土地の一部が別地目となったとき。
  2. 地番区域(地番区域でない字を含む)を異にするに至ったとき。

変更登記

読み方:へんこうとうき

分筆登記は表題登記のある土地の法不動産登記において、登記がなされた後に、登記事項の一部に実体関係と不一致が生じた場合に、これを一致させるための登記をいう。

変更登記には、不動産の表示変更登記(地目を変更した場合や建物の増改築をした場合等)、登記名義人表示変更登記(登記名義人の住所、氏名が変更になった場合)、権利の変更登記(抵当権の債権額の変更や借地権の賃料の変更等)がある。

なお、登記した当初からその一部に錯誤又は遺漏があるときの訂正補完は、更正登記でなされる。

抹消登記

読み方:まっしょうとうき

既存のある登記の全部を消滅させるための登記をいう。

売買等の登記原因が無効の場合の所有権移転登記の抹消のような原始的原因によるものと、弁済による抵当権抹消のような後発的原因によるものがある。

抹消につき登記上利害関係を有する第三者があるときはその者の承諾(承諾が得られない場合には承諾に代わる判決等)が必要である。

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